나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145336 [1] 서울특별시 구로구 구로동 197-10 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제607호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘구로남초등학교’북동측 인근에 위치하는 부동산(구
분건물, 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제607호, 제6층 제608호)으로서, 주위는 지식산업센터
, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보
통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 남서측으로 지하철 7호선 "남구로역"이 위치하고, 남
서측 인근 "디지털로"를 따라 대중교통수단을 이용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제6층 제607호, 제6층 제608호
(사용승인일 : 2004.09.08.)로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

본건 가,나는 공장((주)스코노코리아)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 소방설비(옥내소화전 등), 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접토지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 아파트형공장 건부지
로 이용중입니다.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로서, 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1) : 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제
한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역
(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부
교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구
역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

토지기호(2) : 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국
수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 본건(일련번호 가, 나)은 기준시점 현재 호수를 표시한 건물번호표지가 부착되어
있지 않은 상태이나, 건축물대장상 현황도면 및 각 층에 비치된 층별 안내도
(후첨 ‘사진용지’참조) 등에 의해 그 위치를 특정하여 감정평가를 진행한 바,
경매진행시 참고하시기 바랍니다. 또한 본건 평가전례 및 탐문조사 참고 결과
본건(일련번호 가, 나)은 일괄로 사용 중으로 사료되는 바, 경매참여시 재확인하
시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 197-10 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제607호에 소재한 지식산업센터입니다.

감정가는 638,000,000원이며, 토지면적은 33.63㎡ (약 10.18평), 건물면적은 136.08㎡ (약 41.16평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보로 진행됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2004년 9월 8일이며, 건물명은 이앤씨벤처드림타워2차입니다.

총 13층 중 본건은 6층에 위치합니다.

건축물 정보에 따르면, 총 연면적은 47419.18㎡이며, 건폐율 44.4%, 용적률 479.71%입니다. 주차는 총 349대(내부 294대, 외부 55대) 가능합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건(일련번호 가, 나)은 607호와 608호를 일괄하여 사용 중인 것으로 사료되며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주변으로는 구로남초등학교가 북동측 인근에 있습니다.

주위 환경은 지식산업센터, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 수준입니다.

교통상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 7호선 남구로역이 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 남서측 인근 디지털로를 따라 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 소재합니다.

토지는 인접 도로와 토지들과 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 아파트형 공장 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 소로 1류(폭 10m-12m)에 접하며, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈)) 및 산업시설구역으로 지정되어 있습니다.

제한사항으로는 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m) 등이 있습니다.

3. 권리분석

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 파악됩니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 주식회사 넴스프로브(2007년) 및 주식회사 스코노코리아(2010년) 앞으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2015년 9월 2일에 설정된 우리은행의 근저당권(6,000,000,000원)입니다.

이하 등기된 권리인 주식회사 바잉스퀘어의 가압류(2022년, 1,312,551,450원) 및 에이치에프더블유삼일유동화전문(채권자)의 임의경매(2024년, 3,205,486,740원)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 7,312,551,450원입니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 197-10 일대는 지식산업센터, 아파트단지, 학교, 상가 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

인근에 구로남초등학교가 위치하며, 지하철 7호선 남구로역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

디지털로를 따라 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 관련 종사자 및 지역 주민들을 위한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역은 구로디지털단지 등 대규모 산업단지와 인접해 있어 관련 업종의 종사자 유입 및 비즈니스 활동이 활발한 편입니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 전반적으로 상업 및 업무 기능이 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 남구로역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 디지털로 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

* 교육시설: 구로남초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건으로 채권 매입 가능성 등 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유 및 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 인수 금액은 0원이지만, 다른 형태의 점유(예: 유치권 등) 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 현황: 본건(607호, 608호)에 호수 표시가 부착되어 있지 않은 상태이므로, 경매 참여 시 정확한 위치와 면적을 다시 한번 확인해야 합니다.

* 개발 제한 구역: 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 이 부분은 해당 관청(남부교육청, 수도방위사령부 등)에 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구에 위치한 지식산업센터로, 지하철 7호선 남구로역 역세권에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권이 발달해 있고 업무 및 근린생활시설이 혼재하여 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

건축 연식이 다소 되었으나, 건물 자체의 구조적 문제점이나 심각한 훼손이 보고되지 않았습니다.

권리관계는 비교적 명확하게 파악되나, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 다만, 인수할 보증금이 0원이므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

향후 부동산 시장 상황 및 본건의 실제 상태에 대한 면밀한 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 남구로역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 출퇴근 및 물류 이동이 용이합니다.

* 지역 내 수요: 구로디지털단지 등 주변 산업단지의 배후 효과로 인해 지식산업센터로서의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 명도 용이성: 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적 리스크가 적습니다.

* 일괄 매각: 607호와 608호가 일괄로 매각되어 활용 또는 재임대가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 다음과 같은 점을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 638,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 0원

* 물건의 현재 상태(공실 여부, 내부 시설 상태, 관리 상태 등)

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세

* 잠재적 리스크(명도, 법규 제한 등)에 대한 추가 조사 비용 및 위험 프리미엄

보수적인 관점에서, 본건의 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 실제 가치, 잠재적 리스크 등을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 설정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

이는 약 542,300,000원 ~ 606,100,000원 범위에 해당합니다.

다만, 이는 일반적인 전략이며, 반드시 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사와 법률 및 세무 전문가의 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.