나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12093 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 273-36 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""숭미초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형으로서 다세대주택의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 자동차 통행이 가능한 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12093 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 273-36 제4층 제401호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제4층 제401호

건물 이용상태: 다세대주택으로 이용중

건물 내역:

외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감

내 벽 : 벽지 등 마감

창 호 : 새시조 등 창호

설비내역: 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 30.80㎡ (약 9.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "숭미초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 본건 남서측으로 자동차 통행이 가능한 막다른 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)).

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

경매개시 채권자는 주택도시보증공사이며, 사건은 부동산강제경매로 진행되고 있음.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 갑구: 소유권 이전 (이형숙, 조광주 외 1명, 조순자)

* 을구:

* 근저당권 (박제영, 2022-06-17, 75,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (김소정, 175,000,000원, 2023-06-16 접수) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 175,000,000원, 2025-03-13 접수) - 말소 예정

등기부채권 총액은 250,000,000원임.

3.3. 임차인 현황 (종합 분석)

제공된 정보에 따르면, 주택도시보증공사(김소정)가 보증금 175,000,000원, 차임 0원으로 임차 중인 것으로 나타남 (전입일자 2021-02-23, 확정일자 2021-02-04).

그러나 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으며, 집합건물 등기부 요약 상 해당 주택임차권(김소정)은 '말소' 예정으로 확인됨.

이는 '물건명세서 참고사항'에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'으로 명시된 내용과 일치하는 것으로 보임.

그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요함.

임대 관계는 미상으로 분류되어 있음.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 박제영의 근저당권임.

일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸함.

현재 파악된 등기부 상 을구 권리들(주택임차권, 근저당권, 강제경매)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

'물건명세서' 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됨.

다만, '특이사항'의 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 문구는 잠재적 인수 부담 가능성을 시사하므로, 최종 입찰 전 법원 공고 및 현장 조사 등 다각적인 확인이 필수적임.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같음.

* 쌍문동 137-48: 59.88㎡ (약 18.11평), 12,000만원 (2026-07-08)

* 쌍문동 355-1: 63.29㎡ (약 19.15평), 26,500만원 (2026-07-04)

* 쌍문동 460-184: 36.54㎡ (약 11.05평), 14,600만원 (2026-07-01)

4.2. 시세 동향

본건(52.44㎡, 약 15.86평)의 감정가는 210,000,000원으로, 최근 실거래가들을 비교했을 때 중간 정도 수준임.

특히 쌍문동 355-1 (63.29㎡, 26,500만원) 및 쌍문동 460-184 (36.54㎡, 14,600만원)의 거래 금액은 본건의 감정가와 유사한 평당 가격대를 형성하고 있음.

이는 본건의 감정평가액이 주변 시세를 적절히 반영하고 있음을 시사함.

단, 첫 번째 거래 사례 (쌍문동 137-48)의 경우 면적 대비 낮은 거래 금액을 보였는데, 이는 건물 연식, 층수, 내부 상태 또는 특수 거래 조건 등이 영향을 미쳤을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 본건 북서측 인근에 숭미초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역임. 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불일치 및 임차인 문제

'대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 문구와 '임차인 현황'의 '대항력: 없음', '등기부 요약'의 '주택임차권 말소'가 상충하고 있음.

이는 낙찰자가 임차인과 관련하여 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연, 추가적인 금전적 부담 발생 가능성이 있음을 시사함.

특히 'HUG 인수조건 변경'은 주택도시보증공사(HUG)와의 특정 계약이나 보증 관계가 존재함을 암시하며, 이는 일반적인 경매 물건보다 복잡한 인수 조건을 수반할 수 있음.

따장, 권리관계에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적임.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 등에 대한 제한이 있을 수 있음.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목도로한정) 등에 속해 있어 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 주변 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됨. 숭미초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용도 편리함.

그러나 '대항력있는임차인' 관련 문구와 실제 등기/현황 정보 간의 불일치, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 이러한 권리 관계의 불확실성은 낙찰 후 명도 과정이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 서울 도봉구 역세권 다세대주택으로 잠재적 가치 상승 기대.

* 숭미초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* HUG(주택도시보증공사)의 연관성은 권리 분석 시 복잡성을 더하지만, 공적 기관의 개입으로 인해 특정 조건 하에서는 안정성을 확보할 여지도 있음 (단, 이는 면밀한 조사 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 주변 실거래가 및 면적당 가격을 고려할 때 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가됨.

다만, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 권리관계의 불확실성은 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있음.

따라서, 다음과 같은 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 최근 실거래가 최고가(26,500만원) 및 감정가(21,000만원)를 고려한 시장 가치.

* 권리관계 불확실성에 따른 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근.

* '인수 보증금 합계 0원' 및 '을4 임차권 말소' 정보를 신뢰할 경우, 입찰가는 감정가 수준에서 접근 가능.

권리관계의 복잡성을 감안할 때, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

입찰 전 반드시 해당 물건의 최신 법원 공고, 현장 조사, 권리관계에 대한 전문가(변호사, 경매 컨설턴트)의 정밀 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

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