나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118207 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 180-44 더하우스도도 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118207 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 180-44 더하우스도도 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매8계 2024타경118207 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로160길 16, 3층303호 (묵동,더하우스도도) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경118207 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소재지는 서울특별시 중랑구 묵동 180-44 더하우스도도 3층 303호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 최OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 245,000,000원입니다.

토지 면적은 18.55㎡(약 5.61평)이며, 건물 면적(전용면적)은 29.12㎡(약 8.81평)입니다.

토지와 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 (교통 상황 및 접근성)

본 물건은 수도권 전철 7호선 "먹골역" 동측 인근에 위치하며, 서측 직선거리 약 100m에 먹골역이 소재하여 초역세권의 입지입니다.

인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 양호합니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측 약 8m의 포장 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 생활정보 (주위 환경 및 상권 분석)

부근은 다세대/연립주택, 단독주택 등 주택과 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

역세권에 인접하여 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용이 용이하며, 주거지로서의 기능이 주를 이루는 상권입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

2019.05. 08자로 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 303호입니다.

외벽은 석재 및 벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 칼라새시 2중창으로 비교적 신축급의 건물입니다.

내부는 도시형생활주택(단지형 다세대) 1개 호로 이용 중이며, 위생·급배수 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 및 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태 (법적 규제)

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

기타 법적 제한으로는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 설정되어 있으나 주거용 부동산 이용에 큰 제약은 없습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석 (경매 종류 및 소유 관계)

경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인이므로 명도 진행에 있어 불필요한 마찰이 적을 수 있으나, 채무자의 점유 상태 및 임차인이 별도로 존재하는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (임차인 현황 및 대항력 분석)

본 물건의 가장 큰 리스크는 임차인 김*령의 대항력 유무입니다.

임차보증금은 총 228,900,000원(증액 포함)으로, 감정가 245,000,000원에 육박합니다.

전입일자는 2019.11.11.이며, 확정일자는 2019.10.18.(최초), 2021.10.6.(증액)입니다.

만약 본 임차인의 전입일자보다 선행하는 말소기준권리(근저당, 압류 등)가 존재하지 않는다면, 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 대항력 임차인일 가능성이 높습니다.

이 경우, 매각 대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 낙찰자가 미변제된 임차보증금 전액을 인수해야 하는 치명적인 위험이 존재합니다. **이 점을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.**

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 7호선 먹골역에서 도보 1~2분 거리의 초역세권에 위치하여 입지 조건은 매우 우수합니다. 2019년 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로 주거 선호도 또한 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 감정가에 육박하는 금액의 임차보증금(228,900,000원)이 존재하며, 임차권등기 내용으로 보아 선순위 대항력을 갖출 가능성이 매우 높아 낙찰자가 임차보증금의 미배당액을 인수할 잠재적 리스크가 매우 큽니다.

따라서 입찰 전 말소기준권리보다 임차인의 대항력이 우선하는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 선순위 임차인이라면 보증금 전액 인수를 고려한 매우 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 먹골역 초역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2019년식 다세대주택으로 건물 상태가 양호합니다.

실수요 및 임대 목적 적합: 소형 평형(전용 8.81평)으로 1~2인 가구 실수요 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자에 적합합니다.

4.3. 혐오시설 검토 (주변 시설)

지도 서비스 및 주변 환경 검색 결과, 본 물건은 역세권 주거지역에 위치하고 있어 주요 혐오시설(대형 쓰레기 처리장, 화장터 등)은 발견되지 않았습니다. 일반적인 주거지역의 소음 및 근린 생활 시설 수준의 환경입니다.

5. 면적 상세 (제곱미터 및 평수)

5.1. 토지 면적

18. 55㎡ (약 5.61평)

5.2. 건물 면적 (전용 면적)

29. 12㎡ (약 8.81평)

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계