나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119095 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 488-338 스타클래스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 소재하는 지하철 5호선 "답십리역" 남동측 인근에
위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 오피스텔, 근린생활시설,
각급학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이
소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층건(사용승인일자: 2019. 6. 5)중
제 6층 제 602호로,
외벽: 외장재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기
창호: 하이새시창등임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 후면 "내부구조도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비,
화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(업무시설 및 단지형다세대주택외)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 25미터폭(전농로20)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)
(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(세부사항 건축과 문의)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 2층 - 11층은 오피스텔, 12층 - 15층은
단지형다세대주택으로 이루어져 있음

2) 본건 현관문에 미납관리비 납부독촉장이 부착되어 있는바 이해관계인등은 참고하시기
바람

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

- 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 488-338번지, 스타클래스 6층 602호 (도로명주소: 서울특별시 동대문구 전농로 20)

- 건물명: 스타클래스

- 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 건축 연도: 2019년 6월 5일 사용승인

- 총 층수: 15층 (해당 물건은 6층)

- 주용도: 업무시설 (건축물대장상 오피스텔, 근린생활시설 포함)

1.2. 면적 정보

- 토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

- 토지 지분: 9.39㎡ (약 2.84평)

- 건물 면적: 37.31㎡ (약 11.29평)

- 건물 지분: 37.31㎡ (약 11.29평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

- 감정가: 285,000,000원

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 본건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 소재하며, 지하철 5호선 '답십리역'에서 남동측 인근에 위치합니다.

- 주변으로는 아파트, 다세대주택 등의 공동주택과 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

- 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

- 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하며, 지하철 5호선 답십리역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

- 건물의 북서측으로는 약 25미터 폭의 포장도로(전농로 20)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

- 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119095 (1)

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

3.2. 말소기준권리

- 2023년 10월 4일 접수된 한화생명보험의 가압류 (권리분석상 갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 HUG 관련 사항

- 등기부 요약 상 '오승미' 명의의 주택임차권(보증금 252,000,000원)이 확인되나, 해당 권리는 말소 대상입니다.

- 또한, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

- 그러나, 본건과 관련하여 가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서입니다.

- 물건명세서 상 주택도시보증공사는 2026년 6월 24일자 확약서를 통해 매수자에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음을 명시하고 있습니다.

- 이는 임차인 관련 보증금 리스크가 사실상 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다.

3.4. 등기부 요약 및 채권 총액

- 집합건물 등기부 요약 결과, 소유권이전(신탁등기말소), 주택임차권(말소), 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시결정 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

- 등기부채권 총액은 376,865,657원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

- 본 물건이 소재한 답십리동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 오피스텔과 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

- 지하철 5호선 답십리역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 꾸준한 편입니다.

- 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 안정적입니다.

4.2. 주변 시설

- 인근에 지하철 5호선 답십리역, 시내버스 정류장, 근린생활시설, 각급 학교 등이 위치하고 있습니다.

- 주변에서 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용

- 지하철 5호선 답십리역 (도보 이용 가능)

- 다수의 시내버스 노선 (정류장 인접)

5.2. 주거 편의시설

- 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.3. 교육 환경

- 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 각급 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항 (HUG 확약서 중심)

- 임차인 현황 상 '오승미'는 대항력이 없으며, 임차권 등기 역시 말소 대상입니다.

- 주택도시보증공사(HUG)는 매수자에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차인 관련 보증금 문제는 매수인에게 인수되지 않습니다.

6.2. 미납 관리비

- 본건 현관문에 미납 관리비 납부 독촉장이 부착되어 있어, 낙찰 후 미납 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 경우, 낙찰자가 매각기일까지 발생한 관리비를 인수하게 될 수 있습니다.

6.3. 기타 법규 제한

- 본건 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 제한 사항들은 일반적인 부동산 거래 및 건축 시 고려되는 사항입니다.

7. 종합 의견

- 본건은 서울특별시 동대문구 답십리역 인근에 위치한 신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

- 건물 상태는 양호하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.

- 권리 관계는 복잡해 보이나, 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환청구 포기 및 임차권 말소 동의 확약으로 인해 임차인 관련 리스크가 사실상 해소된 상태입니다.

- 미납 관리비 발생 가능성은 잠재적 부담으로 작용할 수 있으나, 이는 비교적 낮은 금액으로 예측됩니다.

- 종합적으로 볼 때, 입지적 강점과 HUG의 리스크 완화 조치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 지하철 5호선 답십리역 초역세권 입지로 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

- 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환청구 포기 확약으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어, 낙찰 후 명도 및 재산권 행사가 용이합니다.

- 답십리동 일대의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 시세 유지 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

- 본 물건과 유사한 면적(37.31㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 4월 20일, 11층에 거래된 255,000,000원입니다.

- 감정가는 285,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

- 다른 면적의 최근 매매 사례(35.13㎡, 5층)는 2023년 12월 16일 285,000,000원, (35.65㎡, 10층)은 2025년 10월 16일 282,000,000원에 거래되었습니다.

- HUG의 확약으로 인해 임차인 관련 위험이 제거되었고, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 만합니다.

- 다만, 가장 최근 실거래가인 255,000,000원을 기준으로 볼 때, 보수적으로 접근한다면 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

- 최종 입찰가는 본 물건의 실제 현황 조사, 관리비 미납분 확인, 현장 방문을 통한 추가적인 시장 조사를 바탕으로 결정하는 것이 중요합니다.

- 현재 정보 기준으로, 280,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.