나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120408 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 144-31 동대문베네스트2 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2024.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철1호선 "제기동역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 노선가의 상업업무지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 제기동역이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상16층 건중 지상3층 312호로서
외벽:석재붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔) 1개호임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 제1종근린생활시설(소매점), 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약32m, 북서측으로 노폭 약8m, 남서측으로 노폭 약20m 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 도시관리계획입안중(방화지구 폐지), 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경120408 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 144-31 동대문베네스트2 3층312호

2.2. 물건 개요

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: 동대문베네스트2, 2022년 준공, 철근콘크리트구조, 지하5층/지상16층 건물 중 3층 312호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철1호선 "제기동역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 노선가의 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 1호선 제기동역이 도보 거리에 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 주변 도로 및 토지 이용

본건 남측으로 노폭 약 32m, 북서측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 등 다양한 도시관리계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본 경매 사건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

현재까지 파악된 등기부상 총 채권액은 200,000,000원입니다.

말소기준권리는 동대문세무서장의 압류(갑3)이며, 본 경매개시결정(갑4)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

주요 임차인으로 송민선 씨가 확인되었습니다.

임차인 송민선 씨는 보증금 200,000,000원에 차임은 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 4월 1일입니다.

하지만, 상세 권리분석 결과 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었으며, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

또한, 주택도시보증공사에서 2026년 6월 24일자로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 건의 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 동대문세무서장의 압류(갑3)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

현재까지 파악된 바로는, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

을1: 주택임차권 (권리자: 송민선, 권리금액: 200,000,000원, 말소)

갑3: 압류 (권리자: 동대문세무서장, 말소기준권리)

갑4: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 200,000,000원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설 현황

본건이 소재한 용두동 144-31번지 일대는 제기동역 역세권을 중심으로 다양한 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

오피스텔로서의 입지 조건을 고려할 때, 상업 및 업무 시설과의 근접성은 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

제기동역을 중심으로 한 상권은 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 향후 상권 가치는 더욱 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않아 주거 및 업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 요소는 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 제기동역을 중심으로 각종 금융기관, 병원, 마트, 생활 편의시설 및 다양한 상점들이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

시장(예: 경동시장 등) 및 문화 시설과의 접근성 또한 고려할 수 있는 위치입니다.

5.2. 주거 및 생활 환경

동대문베네스트2 오피스텔 단지 자체적으로는 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 주변은 상업 및 업무 지구와 주거 지역이 혼합되어 있어 비교적 활기찬 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관계 (초기 정보와 최종 확인)

초기 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 권리분석 결과 해당 임차인(송민선)은 대항력이 없으며 임차권 또한 말소 예정으로 확인되었습니다.

주택도시보증공사의 보증금 반환청구 포기 및 말소 동의로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 이는 긍정적이나, 초기 정보와 최종 확인 간의 차이점을 인지하고, 관련 절차가 최종적으로 문제없이 완료되었는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역 등 복합적인 용도 지역에 걸쳐 있습니다.

특히, 7층 이하 제한, 건축선 지정, 가로구역별 최고높이 제한 등은 향후 건물 증축이나 신축 시 제약사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 세부사항은 건축과 등 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.

6.3. 기타 사항

건물 준공 연도가 2022년으로 신축에 가까워 당장의 시설 노후화 문제는 적으나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 용두동에 위치한 동대문베네스트2 오피스텔로서, 제기동역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 신축급 건물이며, 권리분석 결과 매수인이 인수해야 할 부담이 거의 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 위치하여 임대 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 향후 건물 관리 측면을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 제기동역 초역세권의 탁월한 교통 접근성.

- 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 인한 높은 임대 수요 기대.

- 2022년 준공의 최신식 오피스텔로 유지보수 용이.

- 권리분석상 매수인이 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 안전한 취득 가능.

- 주택도시보증공사의 보증금 반환청구 포기 및 말소 동의로 임대차 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(21.275㎡)의 오피스텔이 2024년 10월 실거래가 184,120,000원 및 160,470,000원에 거래되었습니다.

이는 현재 감정가 249,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성을 시사합니다.

최근 거래가 기준으로 평당 시세는 약 754만원 ~ 865만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가 249,000,000원은 평당 약 1170만원 수준으로, 최근 시세와 상당한 격차가 존재합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

최근 실거래가(160,470,000원 ~ 184,120,000원)와 감정가(249,000,000원) 사이의 격차가 크므로, 보수적으로 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 현황 및 시장 분위기를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 185,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이 가격은 최근 최고 실거래가와 유사하며, 감정가 대비 약 74% 수준으로, 시세 대비 합리적인 취득 가능성을 보여줍니다.

입찰 참여 전, 정확한 임대 시세 조사 및 추가적인 현장 방문을 통한 건물의 상태 확인을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.