나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경83670 [1] 경기도 의정부시 신곡동 104 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경83670 [1] 경기도 의정부시 신곡동 104 답 경매

• 사건번호: 2024타경83670
• 주소: 경기도 의정부시 신곡동 104
• 감정가: 233,545,600원
• 최저가: 114,437,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

의정부지방법원 경매2계 2024타경83670 | 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 104 | 감정가: 233,545,600원 | 최저가: 114,437,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2024타경83670 (1)입니다.

소재지는 경기도 의정부시 신곡동 104이며, 용도는 '답'입니다.

감정가는 233,545,600원입니다.

토지면적은 2,475.00㎡ (약 748.69평)이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

본 경매는 토지일부지분매각 건이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 특이 사항

소유자는 신OO, 채권자는 김OO이며 채무자 정보는 기재되어 있지 않습니다.

매각 대상은 토지일부지분 매각 건으로, 매각에서 제외되는 제시외 물건(지상의 컨테이너 등)이 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

가장 중요한 특이사항은 **농지취득자격증명이 필요**하며, 미제출 시 입찰 보증금은 미반환된다는 점을 주의해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 현황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 약 7-8m 내외, 남동측으로 약 3-4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 인근 지역과의 연계가 용이합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현재 지목은 '답'이나 실제는 '전기타'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 특성 및 주의 사항

본 건은 '토지일부지분매각' 물건으로, 토지 전체에 대한 소유권이 아닌 일부 지분(24750/총 면적)만을 취득하게 됩니다.

**지분 매각의 특성상** 낙찰 후 다른 공유자들과의 협상 또는 공유물 분할 청구 소송 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

3.2. 행정적 리스크 (농지취득자격증명)

농지(답)에 해당하므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기일까지 **농지취득자격증명(농취증)**을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 관할 지자체에 문의하여 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 제시외 물건 처리 문제

토지 상에 소유자 미상의 제시외 건물 및 이동식 컨테이너가 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 추후 처리(철거, 부당이득금 청구, 협의 등)를 해야 하는 부담이 발생합니다. 제시외 건물로 인한 토지 단가 영향 여부는 감정평가서 비고란을 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 **자연녹지지역**이며 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

추가로 과밀억제권역 및 (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 있어 법적인 제약이 따릅니다. 현행 지목(답) 및 용도(자연녹지지역)에 맞는 활용 방안을 모색해야 합니다.

4.2. 주변 생활 정보

주변에 신곡중학교가 소재하며, 공동주택 및 근린생활시설이 있어 주거 기능과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 정보 내에서 특정 혐오 시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 불확실성

지분 투자 특성상 즉각적인 수익 창출이 어려울 수 있으며, 타 공유자와의 관계 악화 시 법적 분쟁으로 이어질 위험이 있습니다. 지분 매각 물건에 대한 경험과 전문적인 출구 전략이 요구됩니다.

5.2. 농지법 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 손실이라는 직접적인 재정적 리스크가 존재합니다. 매수인은 농업 경영 계획을 수립하거나, 농지법상 예외 규정을 적용받을 수 있는지 철저히 검토해야 합니다.

5.3. 개발 제한 리스크

자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 등 건축 행위에 제한이 있으므로, 단순 투기로 접근하기보다는 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동의 공동주택 및 근린생활시설 인근에 위치하며 양호한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 **지분 매각, 농지취득자격증명 의무, 제시외 물건 문제, 자연녹지지역**이라는 네 가지의 복합적인 리스크를 안고 있는 난이도 높은 경매 물건입니다. 따라서 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

P1. 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계와 농취증 문제로 인해 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있습니다.

P2. 도시 근접 토지: 개발 압력이 높은 수도권 내 공동주택 인근 자연녹지지역 토지로서, 장기적으로는 용도 변경 및 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

P3. 공유 지분 처리 능력: 공유 지분 물건에 대한 권리 분석 및 협상 능력이 있다면, 낮은 투자금으로 고수익을 노릴 수 있는 전문 투자 영역입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계