나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88408 [1] 경기도 양주시 어둔동 222-1 답 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88408 [1] 경기도 양주시 어둔동 222-1 답 경매
- 사건번호: 2024타경88408
- 주소: 경기도 양주시 어둔동 222-1
- 감정가: 864,127,000원
- 최저가: 423,422,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 답
의정부지방법원 경매2계 2024타경88408 | 소재지: 경기도 양주시 어둔동 222-1 | 감정가: 864,127,000원 | 최저가: 423,422,000원 | 용도: 답
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호는 의정부지방법원 2024타경88408 (1)이며, 경기도 양주시 어둔동 222-1 외 1필지(일괄매각)에 위치한 토지 매각 건입니다.
경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 박OO로 동일합니다.
채권자는 의OOOOOOOO입니다.
1.2. 면적 및 용도
총 토지 면적은 5,012.00㎡이며, 이는 약 1,516.13평에 해당합니다.
공부상 지목은 '답(논)'이나, 현황은 '전(밭, 일부 휴경지)'으로 이용 중입니다.
건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 토지만 매각합니다.
감정가는 864,127,000원으로 책정되었습니다.
1.3. 특이사항 및 제한사항
본건은 토지 일괄매각 건으로, 매각에서 제외되는 부분이 없습니다.
가장 큰 특이사항은 개발제한구역(GB) 내 토지라는 점과, 농지취득자격증명(농취증)을 필히 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.
또한, 매각 목록 중 기호(2) 토지는 인접 도로가 없는 맹지(盲地)이므로, 추후 개발 시 기호(1) 토지와 함께 사용하거나 별도의 통행로 확보가 필요합니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 경기도 양주시 어둔동 '산성마을' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.
주변은 근린생활시설, 주택, 종교시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
2.2. 교통 상황
본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 비교적 보통 수준으로 판단됩니다.
2.3. 토지 형태 및 현황
토지 기호(1)과 기호(2) 모두 북동측으로 하향하는 완경사의 부정형 토지입니다.
기호(1)은 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
그러나 기호(2)는 맹지 상태로, 도로 접근에 제약이 있습니다.
현재 토지 지상 일부에는 조경수 등이 식재되어 있으며, 현황은 '전'으로 이용 중입니다.
2.4. 혐오 시설 분석
주변 환경 분석 및 검색 결과, 현재 본건 주변에 직접적인 대규모 환경 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)이 확인되지는 않았습니다.
주위가 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역인 점을 고려할 때, 토지 자체의 환경적인 결함은 크지 않을 것으로 보입니다.
3. 법률 및 권리 분석
3.1. 권리 분석
본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매 진행으로 추정됩니다.
매각 대상은 토지 전부이며, 건물은 존재하지 않아 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.
임대차 관계는 미상이나, 건물 부재 및 현황 '전(밭)'임을 고려할 때 명도 리스크는 극히 낮을 것으로 판단됩니다.
3.2. 용도지역 및 제한
본건 토지(기호 1, 2 모두)는 자연녹지지역 및 개발제한구역(GB)으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.
추가로 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등 중첩된 규제가 많아 투자 전 개발 가능 여부에 대한 정밀한 사전 검토가 필수적입니다.
특히 기호(2) 일부(779㎡)는 전원개발사업구역에 포함되어 있어 이 또한 확인이 필요합니다.
4. 시장 분석 및 투자 가치
4.1. 상권 분석
본건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치한 농지(전)로서, 일반적인 상업적 상권 분석은 적합하지 않습니다.
투자의 초점은 향후 개발제한구역 해제 또는 장기적인 토지 가치 상승에 맞추어야 합니다.
4.2. 생활 정보
본건 주변은 '산성마을' 인근으로, 대규모 상업 시설은 부족하지만, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.
자연환경이 양호한 편으로 전원생활 용도로는 적합할 수 있습니다.
4.3. 잠재적 리스크
1) 개발제한구역(GB) 및 중첩 규제: 개발 행위가 엄격히 제한되어 단기적인 개발 이익 창출이 어렵습니다.
2) 농지취득자격증명: 농지법에 따른 농취증 발급 조건을 충족하지 못할 경우, 보증금 미환급의 리스크가 있습니다.
3) 맹지(기호 2): 전체 면적의 일부가 맹지이므로, 토지 활용도 측면에서 감가 요인이며, 추후 매각 시에도 어려움이 있을 수 있습니다.
4.4. 투자 포인트
1) 낮은 진입 장벽: 농지 및 개발제한구역 토지라는 특성상, 인근 일반 토지에 비해 상대적으로 낮은 가격에 대규모 면적을 확보할 기회가 될 수 있습니다.
2) 장기적인 가치: 수도권 지역의 개발제한구역 토지는 장기적으로 정부 정책에 따라 해제 또는 규제 완화 시 큰 폭의 지가 상승을 기대할 수 있습니다.
3) 현황 이용: 현재 '전'으로 이용 중이므로, 농업 활동이나 주말농장 등의 목적으로는 즉시 활용이 가능합니다.
4.5. 종합 의견
본건은 개발제한구역, 농지, 그리고 맹지(일부)라는 3가지 주요 제한 요소를 동시에 가진 투자 물건입니다.
총 면적이 5,000㎡ 이상으로 대규모이며 감정가가 8억 원대임을 고려할 때, 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
입찰 전 반드시 양주시청을 통해 농취증 발급 가능 여부와 개발제한구역 내 허가 가능한 건축 행위의 범위에 대해 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 가능성에 대한 기대감을 가지고 접근하는 실수요 또는 장기 투자자에게 적합한 물건입니다.
법원 정보
의정부지방법원 경매2계