나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89081 [1] 경기도 양주시 장흥면 울대리 147 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89081 [1] 경기도 양주시 장흥면 울대리 147 전 경매

• 사건번호: 2024타경89081
• 주소: 경기도 양주시 장흥면 울대리 147
• 감정가: 614,492,000원
• 최저가: 301,101,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

의정부지방법원 경매2계 2024타경89081 | 소재지: 경기도 양주시 장흥면 울대리 147 | 감정가: 614,492,000원 | 최저가: 301,101,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경89081 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 울대리 147 (총 4필지 일괄 매각 건 중 목록 1)

용도/지목: 전 (휴경지)

토지면적: 2,602.00㎡ (약 787.10평)

감정가: 614,492,000원

1.2. 물건 상세 내용

본건은 경기도 양주시 장흥면 울대리 소재의 자연녹지지역 내 토지입니다. 현재 지목은 '전'이며 이용 현황은 휴경지 상태로 관찰됩니다. 특히 기호 2~4 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 본건은 개발제한구역 및 성장관리권역에 위치하여 건축 및 개발 행위에 제한이 따르는 토지임을 인지해야 합니다. 또한, 감정평가서에 따르면 기호 2의 경우 공부상 지목은 묘지이나 현황은 '전'(휴경지)으로 공부와의 차이가 존재함을 확인했습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 '울대1리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지, 공원묘원 등이 혼재하는 전형적인 수도권 근교의 임야 및 농경지 혼재 지역입니다. 장흥유원지 및 서울 접근성이 양호한 양주시에 속해 향후 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 수도권 제1순환고속도로 송추IC 및 서울 외곽으로의 접근이 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 토지는 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 맹지가 아니며, 다른 목록들과 함께 일괄 매각으로 진행되어 전체적인 도로 접면 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.4. 생활정보 및 주변시설

주변에는 '울대1리 마을회관' 등 소규모 자연취락시설이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 장흥면 소재지 또는 인접한 송추 지역을 이용해야 합니다.

2.5. 혐오시설 검토 (잠재적 리스크 참고)

주변 환경에 공원묘원이 혼재하는 지역적 특성을 고려해야 합니다. 지도 및 검색 서비스 기반 추가 확인 결과, 직접적인 환경 기피시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장)은 가까이에서 발견되지 않았으나, 이미 감정평가서에 명시된 대로 주위에 공원묘원이 혼재되어 있어 매수자의 투자 목적과 선호도에 따라 혐오시설로 판단될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자 및 채무자는 농OOOOOOOOOOOOO이며 채권자는 고OOOOOOOO입니다. 이는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매로 판단되며, 등기부상 권리 관계에 대해서는 추가적인 말소기준권리 확인이 필요하나, 제공된 정보에 한정하면 복잡한 유치권, 법정지상권 등 특수물건의 가능성은 낮아 보입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 **'농지취득자격증명(농취증)'** 제출 의무입니다.

* **주의사항:** 일괄매각이며, 목록 1, 3, 4 모두 농지취득자격증명을 요합니다. **낙찰자가 기한 내 농취증을 제출하지 못할 경우, 보증금(입찰금액의 10%)은 몰수되어 반환되지 않으니** 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* **현황 도로:** 기호 2~4 중 일부는 현황 도로로 이용 중이므로, 토지 전체 면적을 개발 목적으로 사용하기 어려울 수 있습니다.

4. 상권분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권분석

본건은 개발제한구역(Greenbelt) 내 농지이므로 현재로서 상업시설이나 주거시설 개발을 통한 직접적인 상권 형성은 어렵습니다. 투자 목적은 주로 장기적인 지가 상승 기대 또는 개발제한구역 내에서 허용되는 농업, 공익 시설 등으로 제한됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

* **개발제한구역(GB) 및 용도 제한:** 자연녹지지역과 개발제한구역에 묶여 있어 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 매입 후 단기간에 용도 변경이나 건축을 통한 차익 실현은 사실상 불가능합니다.

* **농취증 미제출 리스크:** 최고가 매수신고인이 되더라도 농취증을 제출하지 못하면 보증금 전액을 잃게 되는 치명적인 리스크가 존재합니다. 반드시 농업경영계획서 등을 통해 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* **현황 도로 사용:** 일부 면적이 현황 도로로 사용되고 있어 사적 이용이 제한될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 양주시 장흥면 소재의 대규모 농지(2,602.00㎡ / 787.10평) 일괄 매각 건으로, 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우 **중장기적인 시세차익**을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 개발제한구역 규제와 농지취득자격증명 제출이라는 **핵심 리스크**를 극복해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

* **저평가된 수도권 대규모 토지:** 개발제한구역 해제 이슈나 향후 용도 완화 가능성을 염두에 둔 장기 투자에 적합합니다.

* **뛰어난 접근성:** 서울 및 수도권 제1순환고속도로 접근성이 양호합니다.

* **도로 접면:** 3~4미터 포장도로에 접하고 있어 진입성이 좋습니다.

* **허용 범위 내 활용:** 개발제한구역 내에서 허용되는 범위(예: 주말농장, 체험농장, 공익사업 관련 시설) 내에서 활용 계획을 세울 수 있는 투자자에게 유리합니다.

**컨설팅 결론:** 농지법에 대한 이해도가 높고, 농취증 발급에 문제가 없으며, 장기적인 관점에서 수도권 외곽 토지를 저가에 확보하려는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 단기 차익을 노리거나 개발 목적으로는 부적합합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계