나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70497 [1] 경기도 의정부시 의정부동 240-211 드림팰리스8차 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부경찰서' 동측 인근에 위치하는 구분건물(드림팰리스8차
5층 501호)로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(가능역)이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 5층 501호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등
창호 : 새시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔임.(세부 이용내역은 후첨 ""내부개황도"" 참조)

설비내역

기본 위생·급배수설비 및 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인근지 대비 대체로 등고평탄하며, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기타사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70497 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 240-211 드림팰리스8차 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

건물면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

건축연도: 2016년 04월 11일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 501호

외벽: 벽돌쌓기 등

창호: 새시 창호

주요 용도: 주거용 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

1.3. 토지 이용 및 주변 환경

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로 업무시설 부지로 이용 중

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

1.4. 공부상 현황

공부와의 차이: 없음

제시외 면적: 토지, 건물 모두 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부경찰서' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(가능역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 생활 편의시설

인근에 의정부경찰서가 있으며, 상업지역 내에 위치하여 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 '압류(징수과-23 189)'이며, 등기부채권 총액은 165,000,000원입니다.

- 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (변경 전: 김소연)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-03-19

* 배당신고일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력 포기)

3.3. 권리분석 종합

주택도시보증공사는 신청 채권자로서 임차보증금 반환채권의 양수인이며, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 의정부동 일대는 상업지역으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 일반적인 상권 형성이 되어 있습니다.

4.2. 유사업종 시세 (참고)

'드림팰리스' 오피스텔의 과거(2022년 3월 기준) 21평형(약 69-70㎡) 매물이 1억 7천만 원에서 2억 900만 원대에 거래된 이력이 있습니다. 현재 물건(50.08㎡, 약 15.15평)의 면적을 고려하면, 이는 참고 시세로 활용될 수 있습니다. 최근 부동산 시장 전반적으로 오피스텔의 월세 수익률이 상승하는 추세이며, 규제 부담이 상대적으로 적어 투자 수요가 유입되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 공동주택과 오피스텔이 형성되어 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다. 의정부경찰서가 인근에 있으며, 상업지역에 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

대상 물건 인근에 의정부중앙초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항

'대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 문구가 있으나, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하여 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 드림팰리스8차 오피스텔로, 일반상업지역에 속해 있으며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 174,000,000원으로 책정되었으며, 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 점은 임차인 관련하여 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석된다는 것입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나로 평가됩니다. 다만, 과거 시세 자료를 바탕으로 현 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 의정부경찰서 인근, 상업지역 내 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 적정 감정가: 과거 유사 면적 매물의 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 오피스텔 시장 전망: 수도권 오피스텔 시장은 규제 완화 및 월세 상승 추세에 힘입어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다.

과거 '드림팰리스' 오피스텔의 21평형(약 70㎡) 매물이 2022년 3월경 1억 7천만 원에서 2억 900만 원에 거래된 이력이 있음을 고려할 때, 현재 15.15평(50.08㎡) 면적을 가진 본 물건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 0원이므로, 안전 마진을 고려하여 감정가 대비 90% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 156,600,000원 ~ 191,400,000원

이는 현재 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.