나이스옥션 법원경매 부산 2023타경62702 [1] 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 101동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2023.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 연산동 소재 "연천중학교" 동측 인근에 위치하는 연산엘지아파트 제101동
제13층 제1304호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층건 [101동] 내 제13층 제1304호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 중로와 접하며, 단지내 가로망 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭
15m-20m)(접합) 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경
보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경62702 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 101동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 531,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 재매각

1.1. 건물 및 토지 상세

토지면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

건물면적: 119.25㎡ (약 36.07평)

아파트 정보:

아파트명: 연산LG아파트

사용승인일: 1999년 3월 27일

최고층: 25층

해당 호수: 13층 1304호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연천중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로와 접해 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역) 및 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 연천중학교가 동측 인근에 있으며, 부산연제경찰서, 부산소방본부 등 공공기관이 단지와 인접하여 행정 및 치안, 안전성이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

채권자 및 경매 개요: 본 건은 부산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-07-06

* 대항력: 없음

* 비고:

권리관계:

* 말소기준권리: 2021년 8월 5일 접수된 주식회사엠에이피대부의 근저당권 (을12) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 562,900,000원 (말소기준권리 기준)

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2025-08-28

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 기타: 소유자 세대가 전입신고 되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설 및 환경: 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 생활 편의는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 편의시설: 총 588대의 주차 공간(지상 3대, 지하 47대)이 확보되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 사유: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 취소된 사유가 있을 수 있습니다. 정확한 재매각 사유는 추가 확인이 필요합니다.

현장 확인의 어려움: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부로 평가가 이루어졌습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

교육환경보호구역 제한: 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 행위 제한 사항을 확인해야 합니다. (주거 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 예상되나, 향후 활용 계획 시 고려사항입니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 연산LG아파트 101동 13층 1304호(전용면적 119.25㎡)로, 주변에 학교와 공공기관이 인접하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 대단지 아파트로서 관리와 편의시설 이용이 편리하며, 재건축 추진 가능성도 언급되는 등 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 다만, 감정평가 시 현장 내부 확인에 어려움이 있었고 재매각이라는 특이사항이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리관계는 모두 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 대단지 아파트: 2,302세대의 대규모 단지로, 지역 내에서 안정적인 주거 기능을 수행하고 있습니다.

우수한 입지 조건: 학군(연천중학교 등) 및 행정기관(경찰서, 소방서 등)이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

리모델링 추진 가능성: 일부 정보에서 리모델링 추진위원회가 결성되었다는 내용이 있어, 향후 단지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 531,000,000원 대비 최근 시세 동향을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 면적(전용 84.99㎡)의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 약 312,000,000원에서 314,000,000원 수준입니다.

검색된 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(건축면적 119.25㎡)의 2023년 5월 실거래가는 약 440,000,000원으로 파악되었습니다.

감정가는 531,000,000원으로, 최근 시장 거래가(약 4.4억 원) 및 소형 면적 거래가(약 3.1~3.2억 원)를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

재매각 사건임을 감안하고, 잠재적 리스크(현장 확인 곤란 등)를 고려하여 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.