나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102246 [5] 서울특별시 서초구 양재동 258-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102246 [5] 서울특별시 서초구 양재동 258-4 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102246
• 주소: 서울특별시 서초구 양재동 258-4 3층301호
• 감정가: 740,000,000원
• 최저가: 473,600,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102246 | 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 258-4 3층301호 | 감정가: 740,000,000원 | 최저가: 473,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경102246 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102246 (5)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 258-4 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 740,000,000원

토지면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

토지 지분율: 2751.8857142857146%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물 지분율: 4840%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 오OO

채무자: 오OO

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 해당 물건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "언남고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 지하철 신분당선 "양재시민의숲역" 및 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 알미늄 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 기호(1)은 근린생활시설 사무실(한성하우징)로, 기호(2-9)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형의 자체 기반이 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장된 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제1종지구단위계획구역(양재택지), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

해당 물건은 서울 서초구 양재동에 위치하여 "언남고등학교"가 북측 인근에 있으며, 양재시민의숲역이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다. 주변은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호한 편입니다. 양재천과 가깝고, 매헌 시민의숲 공원도 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 양재택지 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 오OO이며, 채권자는 동OOOOOOO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리 확인이 필요하며, 인수되는 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 임차인 현황은 미상이나, 관련 권리 분석 시 임차인의 대항력 유무 및 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 주변에 주거 밀집 지역과 더불어 업무 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 양재시민의숲역 역세권이라는 장점이 있으며, 인근의 양재IC 등을 통한 교통 접근성도 우수합니다. 다만, 해당 건물의 구체적인 업종이나 임대 현황에 따라 상권의 가치는 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 지하철역은 신분당선 양재시민의숲역이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 언남고등학교가 있으며, 양재천, 매헌 시민의숲 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 생활 편의 시설로는 각종 상업 시설 및 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 언남문화체육센터가 인근에 있어 체육 활동이나 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 시 층수 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 양재택지 지구단위계획 변경으로 인해 일부 완화 가능성이 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 경매 물건의 특성상 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 녹지 공간 또한 풍부한 입지를 자랑합니다. 양재택지 지구단위계획구역이라는 점도 향후 가치 상승의 잠재력으로 고려될 수 있습니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한과 임대 관계 미상인 점, 그리고 경매 절차의 특성상 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 지하철 신분당선 양재시민의숲역 역세권이며, 언남고등학교 인근, 양재천 및 매헌 시민의숲 공원 접근성이 좋습니다.

2. **교통 편리:** 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성이 좋습니다.

3. **생활 환경:** 주거, 업무, 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 높고, 쾌적한 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

4. **지역 개발 호재:** 양재택지 지구단위계획 구역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

5. **일괄 매각:** 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 용이합니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로, 검색 결과 상 특별히 언급된 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 양재시민의숲 공원, 양재천 등 녹지 공간이 잘 조성되어 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다. 언남문화체육센터와 같은 공공 체육 시설도 인근에 위치하여 생활 편의성을 더합니다.

1.11. 참고사항

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사와 전문가의 정밀한 권리 분석을 통해 최종 투자 결정을 내리시길 권장합니다. 특히, 임대 관계, 실제 점유 현황, 추가적인 권리 사항 등에 대한 확인이 필수적입니다.1.2025타경102246 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102246 (5)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 258-4 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 740,000,000원

토지면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

토지 지분율: 2751.8857142857146%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물 지분율: 4840%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 오OO

채무자: 오OO

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 해당 물건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "언남고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 환경이 보통으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 지하철 신분당선 "양재시민의숲역" 및 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 알미늄 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 기호(1)은 근린생활시설 사무실(한성하우징)로, 기호(2-9)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형의 자체 기반이 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장된 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제1종지구단위계획구역(양재택지), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

해당 물건은 서울 서초구 양재동에 위치하며, "언남고등학교"가 북측 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 수도권 접근성을 높이는 중요한 요소입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 양재천과 매헌 시민의숲 공원이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 이는 주거 만족도를 높이는 요소로 작용합니다. 해당 지역은 양재택지 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 오OO이며, 채권자는 동OOOOOOO입니다. 경매 진행 시 말소기준권리 확인 및 해당 권리들의 소멸 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 임차인 현황은 미상으로 제공되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 향후 명도 과정 및 예상치 못한 추가 부담 발생 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 근린생활시설(사무실)로 복합 이용되고 있어, 다양한 상업적 가치를 지닐 수 있습니다. 양재시민의숲역이라는 역세권에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 지하철 및 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 유동인구 확보에도 유리합니다. 다만, 현재 건물의 구체적인 임대 현황 및 주변 상권의 경쟁 구도를 파악하여 수익성 분석을 심층적으로 진행해야 합니다.

1.6. 생활정보

교통 면에서는 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 있어 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 언남고등학교가 가까이 있습니다. 여가 및 휴식 공간으로는 양재천과 매헌 시민의숲 공원이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 제공합니다. 언남문화체육센터가 가까이 있어 지역 주민들의 체육 활동 및 문화 생활을 지원합니다.

1.7. 잠재적 리스크

해당 물건은 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건축물의 층수 및 용도에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 개발 시 건축물의 높이나 규모 확장에 제약이 될 수 있습니다. 그러나 최근 양재택지 지구단위계획 변경으로 인해 일부 규제 완화 가능성도 있으므로, 관련 도시계획 변경 사항을 추가적으로 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 경매 물건의 특성상 권리관계, 건물 상태, 미납 관리비 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 신분당선 양재시민의숲역 이용이 편리하며, 양재천과 매헌 시민의숲 공원 등 쾌적한 자연 환경이 인접해 있습니다. 또한, 양재택지 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 주목할 만합니다. 하지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한, 임대 관계 미상이라는 점, 그리고 경매 절차의 특수성을 고려하여 투자 결정 시에는 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **핵심 입지:** 지하철 신분당선 양재시민의숲역 초역세권으로, 강남 생활권 접근성이 매우 우수합니다.

2. **쾌적한 주거 환경:** 양재천과 매헌 시민의숲 공원이 인접해 있어 산책 및 여가 활동에 용이하며, 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

3. **생활 편의성:** 주변에 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

4. **지역 개발 잠재력:** 양재택지 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. **토지/건물 일괄 매각:** 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 행사 및 활용에 유리합니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 분석

본건 소재지 주변은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로, 검색 결과 상 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 양재시민의숲 공원, 양재천 등 녹지 공간이 풍부하게 조성되어 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다. 또한, 언남문화체육센터와 같은 공공 체육 시설이 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

1.11. 참고사항

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법률, 부동산, 세무 등 관련 전문가와 상담 후 신중하게 투자 결정을 내리시기를 권장합니다. 특히, 경매 물건의 경우 권리관계, 명도, 하자 등 다양한 위험 요소가 존재할 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계