나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8871 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 1739-24 라동호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재‘장전초등학교’서측 원거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형 평지로서 건부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형 평지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 서측으로 폭 약 6m 포장도로[기호(3)]에 접함. 기호(3) : 북측으로 폭 약 7~8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2014.09.18) 외 벽 : 제주석, 징크패널 마감 등 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-6) 포함.
목록3. 지분매각임.
조경수, 조경석, 돌담 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8871 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 1739-24 라동호

* 용도: 단독주택

* 감정가: 705,332,840원

* 토지면적: 1654.00㎡ (약 499.08평)

* 토지지분: 703.4624㎡ (약 212.82평) (물건명세서상 '목록3'은 지분매각 명시)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 194.88㎡ (약 58.96평)

* 건물지분: 194.88㎡ (약 58.96평)

* 건물 제시외면적: 76.00㎡ (약 22.99평) (매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 목록3.은 지분매각)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-6) 포함. 목록3. 지분매각임. 조경수, 조경석, 돌담 포함 평가임.

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 ‘장전초등학교’ 서측 원거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

* 토지 형태 및 이용상태: 기호(2)는 부정형 평지로서 건부지로 이용 중이며, 기호(3)은 부정형 평지로서 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 기호(2)는 서측으로 폭 약 6m 포장도로[기호(3)]에 접하며, 기호(3)은 북측으로 폭 약 7~8m 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 제주에는 봉개 매립장(제주시 회천/봉개동)과 제주 환경자원순환센터(동복리) 등이 혐오시설로 언급되나, 본건 소재지인 애월읍 장전리와 직접적인 인접성을 가진 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (10, 11, 13, 14)

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (강주연)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. 인수 보증금 합계에는 포함되지 않음.

* 임차인: 오 (오진명)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계에는 포함되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 (토지):

* 주요 권리 변동: 2017-10-23 소유권변경, 2022-08-22 소유권 이전(강연의), 2023-09-07 소유권 이전(강정해).

* 말소기준권리: 2023-09-07, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 528,000,000원). 이보다 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 말소된 권리: 근저당권(박원옥), 가압류(김동욱, 권명동, 김승민, 울산신용보증재단).

* 현재 유효 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리):

* 2025-04-09, 소유권이전청구권가등기 (강민수) - 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 권리로, 매우 주의해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 881,149,107원 (임의경매 채권액 461,119,055원 포함)

* 등기부 요약 (건물):

* 주요 권리 변동: 2014-09-30 소유권보존, 2022-08-22 소유권 이전(강연의), 2023-09-07 소유권 이전(강정해).

* 말소기준권리: 2023-09-07, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 528,000,000원).

* 현재 유효 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리):

* 2025-04-09, 소유권이전청구권가등기 (강민수) - 토지 등기와 동일하게 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 부동산 거래 현황: 제공된 JSON 데이터는 '명문자담채' (주소: 애월읍 장전리 479-1)라는 다세대주택의 최근 매매 사례를 보여줍니다. 해당 사례들은 2023년 건축된 다세대 유닛으로, 전용면적 약 52.39㎡ (약 15.8평) 기준으로 2.7억원에서 3.05억원 사이에 거래되었습니다. (1)

* 시세 분석: 본건은 단독주택으로, 토지 면적 1654.00㎡ (약 499평) 및 건물 면적 194.88㎡ (약 59평)에 감정가 7.05억원으로, 제공된 다세대주택 거래 사례와는 규모, 용도, 가치 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 본건이 훨씬 넓은 대지와 건축 면적을 가진 고급 단독주택임을 시사합니다. 따라서 제공된 JSON 데이터는 해당 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용하되, 본건의 가치는 개별적인 단독주택 시장 가치를 중심으로 평가해야 합니다. 다른 검색 결과에서는 애월읍 장전리 단독/전원주택이 100.58㎡(약 30평)에 4.5억원, 42.98㎡(약 13평)에 4.5억원, 116.1㎡(약 35평)에 3.5억원 등으로 거래된 사례가 있으나, 이는 본건과 규모 및 토지 면적이 다르므로 직접적인 비교는 제한적입니다. (3, 4, 9)

* 본건 가치 영향 요인: 애월읍 장전리라는 위치적 이점, 단독주택으로서의 희소성, 주변 개발 가능성 등을 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 권리 분석 상의 위험 요인(대항력 있는 임차인, 소유권이전청구권가등기 등)은 시세 대비 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '장전초등학교'가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 부근이 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(강 ): 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력'이 있어 매수인이 인수하거나 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 소유권이전청구권가등기(강민수): 2025년 4월 9일 접수된 가등기는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 매우 높아, 낙찰 후 소유권 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다. (2)

* 토지 지분 매각 및 도로 이용: '목록3.은 지분매각임'이라는 점과, 토지의 일부(기호3)가 도로로 이용되며 타운하우스 등 제3자 소유 건물 9개동의 부지 내 도로로 사용 중이라는 점은, 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약이 되거나 다른 소유주들과의 관계에서 불편함이 발생할 수 있는 요인입니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외면적 76.00㎡ (약 23평)의 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 철거 등 추가 비용을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 제한: 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 건축물대장 등에 의거하여 이루어졌으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보 물건이라는 점은 채무 규모나 타 물건과의 연관성을 추가적으로 파악할 필요가 있을 수 있습니다.

* 타운하우스 부지 내 도로: 해당 부지가 타운하우스 부지 내 도로로 사용되고 있다는 점은, 소유권 행사 및 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다. (2)

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 애월읍 장전리의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 건축 면적, 감정가 7.05억원 수준으로 잠재적 가치가 있는 자산입니다. 장전초등학교 인근에 위치하며 주변 환경 또한 양호합니다.

그러나 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 가장 큰 문제는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높은 '소유권이전청구권가등기'와 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 특히 가등기는 소유권 분쟁으로 이어질 수 있는 치명적인 위험입니다. 또한, 토지의 일부가 도로로 이용되며 타 소유주들과 공유되는 상황은 향후 재산권 행사 및 관리에 어려움을 초래할 수 있습니다. 제시외 건물 포함, 내부 확인 제한 등도 주의해야 할 사항입니다.

따라서 본 물건은 권리 분석 상의 위험을 충분히 인지하고, 명도 및 법적 절차에 대한 철저한 준비와 소요 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 희소성 있는 제주시 애월읍 단독주택: 제주도의 선호 지역에 위치한 넓은 토지의 단독주택이라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 내포합니다.

* 감정가 대비 저감 가능성: 제시된 리스크 요인들로 인해 실제 입찰 경쟁률이 낮을 수 있어, 감정가 이하 또는 상당한 할인율로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 태양광 시설 포함: 건물 위에 설치된 태양광 시설이 매각에 포함되어 있어, 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 조경 시설 포함: 조경수, 조경석, 돌담 등이 감정평가에 포함되어 있어, 외부 환경 조성이 이미 되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 705,332,840원 대비 상당한 리스크 요인(소유권이전청구권가등기, 대항력 있는 임차인, 토지 지분 매각 및 도로 이용 등)을 안고 있습니다. 특히 가등기는 낙찰 후 소유권 분쟁으로 이어질 수 있는 치명적인 위험입니다.

따라서, 이러한 위험을 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 705,332,840원

* 주요 위험 요인으로 인한 잠재적 손실/비용 고려:

* 소유권이전청구권가등기 관련 비용 및 소유권 확보 실패 가능성

* 대항력 있는 임차인 명도 관련 비용 및 시간 소요

* 토지 지분 매각 및 도로 이용 관련 분쟁 해결 비용

* 제시외 건물 철거/관리 비용

* 일반적인 경매 낙찰가율 및 본 건의 특수성을 고려한 예상 낙찰가율: 60% ~ 75%

상기 분석에 따라, 예상 입찰가는 423,199,700원 ~ 529,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 어디까지나 현재 정보에 기반한 추정치이며, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 가등기 및 임차인 관련 위험을 최종 확인하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태를 면밀히 점검한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.