나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1784 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 비동 4층406호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 “한국국제학교(KIS)” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국제학교, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 지방도(왕복 2차선)가 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제406호로서, 외 벽: 스타코, 제주석 마감 등, 창 호: 샷시창 등임.

이용상태

교육연구시설(학원)임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 12m, 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2017-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1784 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 비동 4층 406호 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 글로벌에듀로304번길 36)

* 용도: 교육연구시설 (학원)

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 49.36㎡ (약 14.93평)

* 건물면적: 59.40㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 소재하며, "한국국제학교(KIS)" 남서측 인근에 위치합니다. 본건 주변으로는 국제학교, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 제4층 제406호입니다. 외벽은 스타코, 제주석 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 및 접근성: 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 폭 약 12m, 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 17일에 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을3)으로, 채권액은 182,400,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 가압류, 임의경매 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 현재 등기부 요약상 해당 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 문구: 임차인 서 는 전입(사업)일자가 2020년 4월 3일로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 법적 절차 및 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인과의 명확한 소통 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 한국국제학교(KIS)와 인접한 지역으로, 교육 관련 시설 운영에 매우 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주요 고객층: 국제학교 학생 및 교직원, 관련 종사자, 그리고 지역 주민들로부터 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 업종 적합성: 본 건은 현재 교육연구시설(학원) 용도로 이용 중이므로, 관련 업종 사업자가 즉시 운영하기에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 인근 지방도 이용이 편리하여 차량을 통한 접근성이 우수하며, 제주 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 국제학교와 매우 근접해 있어 우수한 교육 환경을 제공하며, 자녀 교육을 고려하는 세대에게도 매력적인 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 서 는 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 추가 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되었으나, 이에 대한 면밀한 법적 확인과 잠재적 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 내부 상태 불확인: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란했던 점은 리스크 요인입니다. 감정평가가 유사 물건 정보 및 외부 관찰에 기반하였으므로, 실제 건물 내부의 상태, 하자 여부, 내부 설비 상태 등을 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 상대보전지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 대정읍 구억리에 위치한 가보드림타운 비동 4층 406호로서, 교육연구시설(학원)로 이용 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 감정가는 279,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 처리됩니다.

* 국제학교 인근이라는 우수한 입지를 바탕으로 교육 관련 사업 투자에 매우 적합한 물건입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 건물 내부 상태가 현장 확인되지 않은 점은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 국제학교 인접 입지: 제주 글로벌 교육도시 내 핵심 시설인 국제학교와 바로 인접하여 교육 관련 업종 투자에 최적의 조건입니다.

* 안정적인 수요 기반: 국제학교 종사자, 학생 및 지역 주민으로부터 꾸준한 수요가 예상되어 안정적인 사업 운영이 가능합니다.

* 즉시 활용 가능한 시설: 교육연구시설 용도로 지정되어 있어, 별도의 용도 변경 없이 학원 등 교육 관련 사업으로 즉시 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 대항력 있는 임차인(서 )이 존재하나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 명도 관련 제반 비용 및 예상되는 협상 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가(279,000,000원)를 기준으로, 현장 조사를 통해 파악된 건물 상태, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 시장 가치 평가, 그리고 명도 전략 수립 후에 보다 구체적으로 산출될 수 있으며, 현재로서는 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.