나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8500 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 687 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 "법환초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 전으로 이용 중임. 기호(2,3) 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 과수원(지상 비닐하우스 소재)으로 이용 중임. 기호(4) 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) 동측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 기호(2~4) 지적도상 '맹지'이나, 인접지[기호(1)]를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관 리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구 역(2024-10-16)<하수도법>. 기호(2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 기호(3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 기호(4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2010-10-07)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하 수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

'지적도' 참조 바람.

공부와의 차이

1) 본건 기호(2,3)은 공부상 지목이 '전,답'이나, 현황 '과수원'임. 2) 본건 기호(4)는 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8500 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 687

* 토지면적: 9238.00㎡ (약 2795.5평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 용도: 전 (농경지)

* 감정가: 4,360,832,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기사항증명서상 근저당권자 및 경매신청인)

* 총채권액: 약 3,900,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 "법환초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 또한, 본건 소재지인 강정동 일대는 제주해군기지(민군복합형관광미항) 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지형태: 기호(1)은 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지이며, 기호(2,3) 및 기호(4)는 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형 토지입니다.

* 접근성: 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(2~4) 토지는 지적도상 '맹지'이나, 인접 토지(기호(1))를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 용도지역: 본건은 자연녹지지역에 속하며, 일부 구역은 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 역사문화환경보전지역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 06월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9, 채권금액 2,730,000,000원)입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당권, 지상권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제시된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 특이사항: 본건 토지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 적용됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서귀포시 강정동 및 인근 법환동 지역은 주택과 농경지가 혼재된 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업 및 편의시설: 대규모 상업지구보다는 지역 커뮤니티를 위한 소규모 편의시설 및 상점이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 발전 잠재력: 자연녹지지역으로 분류되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 관련 법규 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건에서 남서측 인근에 법환초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통 편의: 인근 지방도를 통해 차량으로 이동하기 용이한 편입니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 강정동 지역에는 강정천, 켄싱턴리조트 서귀포 등 자연 친화적인 휴식 및 관광 시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 매수 무효 처리와 함께 매수보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 역사문화환경보전지역 등 다양한 토지 이용 제한 및 규제가 적용되어 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 기호(2,3) 토지는 공부상 지목이 '전, 답'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중이며, 기호(4) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정 절차나 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 맹지: 기호(2~4) 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 인접 토지(기호(1))를 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 지역 시설 영향: 본건 소재지인 강정동 일대는 제주해군기지 인근에 위치하고 있어, 해당 시설의 운영으로 인한 소음, 교통량 증가 등 간접적인 영향 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서귀포시 강정동에 위치한 약 2795.5평 규모의 농경지입니다.

* 넓은 면적과 현재 농업용으로 이용 중이라는 점이 특징이며, 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력 또한 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 농지취득자격증명 필수 요건, 복합적인 토지 이용 제한, 그리고 공부와 현황의 차이 등은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다.

* 채권 총액이 감정가와 유사하거나 높은 수준이므로, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주특별자치도의 지속적인 발전 가능성과 함께 농지로서의 가치에 주목할 수 있습니다.

* 인근 지방도를 통한 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 현황 이용 중인 과수원 및 전 등은 향후 잠재적인 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 4,360,832,000원입니다.

* 등기부상의 총채권액은 약 3,900,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 본 건의 정확한 예상 입찰가 산출은 시장 상황, 유사 물건의 실제 거래 사례, 본건의 현장 조사 결과, 그리고 가장 중요하게는 농지 취득 자격 가능 여부 및 관련 법규 준수 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 통상적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 형성되지만, 본건은 농지 취득 조건이 까다롭다는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.