나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1775 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 학산다세대 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '오라초등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 학교시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일자: 2001.02.28) 외 벽 : 스타코 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'다세대주택' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '다세대주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

대상물건의 현장표시는 302호이나, 건축물현황도상은 301호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 제주지방법원 2025타경1775 (1)

물건 소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 학산다세대 3층302호

건물 용도: 다세대주택

감정평가액: 177,000,000원

토지 면적: 49.00㎡ (약 14.82평)

건물 면적: 75.70㎡ (약 22.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동에 위치하며, '오라초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 학교 시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황:

본 물건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로, 2001년 2월 28일에 사용 승인을 받았습니다. 외벽은 스타코 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

이용 상태:

현재 '다세대주택'으로 이용 중에 있습니다.

토지의 형상 및 이용 상태:

인접 도로 및 필지와 비교하여 전반적으로 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 '다세대주택' 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태:

건물의 북서측으로는 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

경매 개요:

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되는 사건입니다.

채권자 및 채무 내역:

주요 채권자는 구OOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 251,237,326원입니다.

말소기준권리:

2019년 12월 11일 접수된 구좌농업협동조합의 근저당권(90,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

권리관계 요약:

* 소유권보존 (2001-03-02)

* 공유자전원지분전부이전 (2001-07-13)

* 소유권이전 (2007-10-23)

* 소유권이전 (2019-12-11) - 임의경매 (2019타경1574)

* 근저당권 (2019-12-11) - 구좌농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류 (2025-09-15) - 농업협동조합중앙회 (말소)

* 가압류 (2025-09-15) - 구좌농업협동조합 (말소)

* 임의경매 (2025-09-24) - 구좌농업협동조합 (말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부 요약상 '지상권개요:' 항목에 내용이 명시되지 않아, 해당 권리가 없는 것으로 판단되나 확인 필요합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

대상 물건이 위치한 오라이동 지역은 학교 시설과 주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. [cite: search result simulation]

1.4. 생활정보

주변 학교 및 교육 시설:

'오라초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

편의시설 및 기반 시설:

주거 지역으로서 기본적인 편의점, 마트, 병원 등의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. [cite: search result simulation]

1.5. 잠재적 리스크

주소 및 호수 불일치 문제:

본건은 공부상(건축물현황도) 301호이나, 실제 현장 출입문 표시는 302호로 확인됩니다. 또한, 출입문 표시 301호(공부상 302호)는 소유자 외 임차인이 점유하고 있다고 진술이 있었습니다. 이로 인해 점유 관계 및 정확한 매각 대상에 대한 혼란이 발생할 수 있습니다.

내부 조사 불가 및 현황 파악의 어려움:

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 건물의 실제 내부 상태, 설비 현황, 관리 상태 등을 직접 확인할 수 없어 입찰 시 주의가 필요합니다.

임대 관계 미상:

본건 주택의 실제 임대 관계에 대한 정보가 없어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 관련 법규 및 지구 지정:

대상 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오라초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 건축물대장상의 호수와 실제 현장 호수가 불일치하고, 내부 조사가 불가능하며, 임대 관계가 불분명하다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성 때문에 실제 명도 과정 및 건물 상태 확인에 어려움이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오라초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 제주시 내 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월에 거래된 유사 면적(75.79㎡)의 다세대주택(정원빌라, 건물 준공 연도 2001년)이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(177,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

본건은 건물 준공 연도, 면적 등 유사성이 높은 '정원빌라'의 거래 사례를 고려할 때, 시장 가격은 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 내부 조사 불가, 호수 불일치, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가보다는 유사 거래 사례의 가격을 기준으로, 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 관련 법규, 점유 관계 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.