나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1791 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(1~13) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 지1층 비101호 외 12개호 건으로서, (사용승인일자: 2024.04.11) 외벽: 석재마감 등, 창호: 알루미늄샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1~13): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호(1~13): 기본위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1791 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2069-1 셍-빌레 지1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 493,000,000원

토지면적: 347.07㎡ (약 105.0평)

건물면적: 310.47㎡ (약 93.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일자: 2024년 4월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 4층 중 지하 1층 비101호

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편임. 제주국제공항에서 차량으로 약 1시간 이내, 대중교통 이용 시 약 1시간 20분 소요됨.

* 토지 특성: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 남측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 권리 분석 개요: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)임.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사반디 (2024.10.11. 접수)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024.10.11. 접수, 5,340,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 세종중앙신용협동조합 (2025.09.26. 접수, 4,904,922,973원)

* 가압류: 주식회사나로건설 (2025.11.21. 접수, 199,567,616원)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 5,539,567,616원임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 또한 해당사항 없음.

* 유치권 분석:

* 총 4건의 공사대금 관련 유치권 신고가 있으나(이옥태 309백만원, 그린소방 120백만원, 김보성 70백만원, 용마건설 66.2백만원), 그 성립 여부는 불분명함.

* 신청채권자는 유치권 권리신고 배제 신청을 하였으며, 감정인 및 집행관의 사실 조회 회신에 따르면 감정평가 시 및 현황 조사 시 유치권 행사(점유, 표시 등) 여부를 확인할 수 없었다고 함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임. 보고서에 기재된 정보만으로는 임차인의 대항력 및 보증금, 차임에 대한 상세 내용은 확인되지 않으나, 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적 요소임.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 주변은 농경지, 과수원, 주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있음.

* 인근 상업 시설: 주위 환경 분석 결과, 근린생활시설이 혼재하나 대규모 상권 형성보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설 위주로 추정됨.

* 잠재적 개발 가능성: 청수리 지역은 '반딧불이 마을'로 알려져 있으며, 곶자왈 등 자연 친화적인 환경을 가지고 있어 관광 관련 시설이나 지역 기반 시설의 잠재력은 있으나, 현재는 개발이 더딘 편으로 보임.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 환승이 필요하며 소요 시간이 비교적 긴 편임.

* 편의시설: 주위 환경에 근린생활시설 등이 있으나, 종합적인 편의시설(병원, 대형마트 등)은 인근 타 지역(영어교육도시 등)의 이용이 필요할 것으로 판단됨.

* 혐오시설 여부: 현재까지 조사된 정보 및 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 불확실성: 다수의 유치권 신고가 존재하나, 그 성립 여부가 불투명하며 법적 분쟁의 소지가 있음. 현장 조사 시 유치권 행사 흔적이 확인되지 않은 점은 긍정적일 수 있으나, 낙찰 후에도 이에 대한 법적 판단이 필요할 수 있음.

* 공사 중단 및 공실: 건물 내외부 공사가 중단된 상태이며, 내부 전체가 공실 상태로 잔금 납부 후 즉시 수익을 기대하기 어려움. 공사 재개 및 임대/매각을 위한 추가적인 시간과 비용 투자가 필요함.

* 복잡한 권리관계 및 높은 채권 총액: 다수의 채권(근저당, 임의경매, 가압류)이 등기되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하여 경매 절차의 복잡성과 잠재적 인수 부담 가능성을 시사함.

* 건축물대장 용도와의 차이: 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 감정평가서 요약 및 건물 구분 표제부상 용도는 '제1종근린생활시설' 또는 '근린상가'로 표기되어 있어, 실제 이용 가능한 용도에 대한 확인이 필요함. 이는 향후 건물 활용에 제한을 줄 수 있음.

* 지역 지구 규제: 계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다양한 공법상 제한이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 제주 제주시 한경면 청수리 소재 근린상가 건물로, 감정가는 493,000,000원임. 건물은 2024년 4월에 사용 승인된 신축 건물이나, 현재 내외부 공사가 중단된 상태이며 내부는 전부 공실로 확인됨. 다수의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하고, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 등 권리 관계가 복잡함. 또한, 집합건축물대장상의 용도와 감정평가서상 용도 간의 차이가 존재하여, 향후 건물 활용 시 확인이 필요함. 현재로서는 공사 완료 및 임대/매각까지 상당한 추가 투자와 시간이 소요될 것으로 예상되며, 유치권과 관련된 법적 리스크도 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 낮은 취득가 가능성: 높은 채권 총액 및 공사 중단, 유치권 등의 리스크로 인해 경매 시 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있음.

* 신축 건물 가치: 2024년에 사용 승인된 신축 건물이라는 점은 공사 완료 시 재산 가치 상승의 잠재력을 가짐.

* 지역 개발 잠재력: 제주시 한경면 청수리 지역은 자연 친화적인 환경을 기반으로 한 관광 또는 전원생활 관련 개발 가능성을 가지고 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 공사 중단 상태이며, 복잡한 권리관계(특히 불확실한 유치권)와 상당한 추가 공사 및 임대/매각을 위한 비용 및 시간 투자가 필요할 것으로 예상됩니다. 또한, 집합건축물대장상 용도와 실제 건축물 현황과의 차이점도 확인해야 하는 리스크가 있습니다. 따라서, 이러한 제반 리스크와 잠재적 투자 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 493,000,000원에서 추가 공사비, 명도 관련 비용, 유치권 등 불확실한 권리 해결 비용, 기타 부대 비용 등을 충분히 감안하여, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 보수적인 접근을 권고합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다. 구체적인 입찰가는 낙찰 후에도 상당한 투자 및 시간 소요를 감안하여, 낙찰가의 60~70% 수준에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.