나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33959 [1] 전라남도 담양군 담양읍 백동리 542 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 백동리 소재 “신기마을” 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 주택 및 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대 및 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 평지로서, 주거용 건부지임. 일련번호 3) 부정형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 본건 북측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) , 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 + 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 + 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 가추, 약 5.4㎡임. 제시외건물 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 가추, 약 11.9㎡임. 제시외건물 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 주택 일부, 약 24.0㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 지상에 식재된 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 백동리 542

사건번호: 광주지방법원 2025타경33959 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

용도: 단독주택

감정가: 209,044,500원

토지면적: 456.00㎡ (약 138평)

건물면적: 50.70㎡ (약 15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 41.30㎡ 포함)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각(제시외 건물 포함), 지상에 식재된 수목 매각 포함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 담양군 담양읍 백동리 소재 “신기마을” 북서측 인근에 위치하며, 주택 및 농경지가 소재하는 국도주변 농촌지대 및 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

토지 이용상태: 일련번호 1) 토지는 사다리형 평지로 주거용 건부지임. 일련번호 3) 토지는 부정형 평지로 전임.

인접 도로상태: 일련번호 1) 본건 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 본건 북측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1) , 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)임.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수 대상 보증금은 없습니다.

등기부 요약:

소유권:

갑1 (1996-10-08) 소유권이전 (한수일)

갑28 (2022-08-30) 소유권이전 (오주경, 매매) - 현재 소유주는 오주경으로 추정됩니다.

말소 기준 권리:

을12 (2024-04-23) 근저당권 (두암신용협동조합, 금277,200,000원)

후순위 권리 (모두 말소 예정):

을13 (2024-04-24) 근저당권 (광주중앙청과주식회사, 금40,000,000원)

갑29 (2025-08-05) 가압류 (주식회사현진농산, 금38,512,600원)

갑31 (2025-08-22) 가압류 (광주신용보증재단, 금66,458,304원)

갑32 (2025-09-17) 가압류 (광주중앙청과주식회사, 금39,055,700원)

갑33 (2025-09-24) 임의경매 (광주중앙청과주식회사, 금40,000,000원) - 현재 진행 중인 경매(2025타경33959) 개시 채권자입니다.

갑35 (2025-10-31) 임의경매 (두암신용협동조합, 2025타경34202)

갑36 (2025-11-18) 가압류 (왕인바이오랜드영농조합법인, 금11,044,600원)

등기부채권 총액: 472,271,204원.

권리분석 결과: 말소 기준 권리인 을12 근저당권보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. (물건명세서상 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 담양읍 백동리의 농촌 지역에 위치하며, 주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 따라서 상업 기능보다는 주거 및 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

주변 시설: 인근에 상업 중심지는 파악되지 않으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 읍내에 위치할 것으로 예상됩니다.

주변 주택 시세 정보 분석:

제공된 JSON 데이터는 2013년식 '다세대' 주택의 매매 정보입니다.

- 푸르미2차 (약 18평): 2025년 7월 116,000,000원

- 푸르미2차 (약 21평): 2025년 8월 161,000,000원

- 죽향예가102동 (약 18평): 2024년 8월 130,000,000원

분석: 제공된 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 본건 단독주택의 감정가(209,044,500원)는 토지 면적 등을 고려하여 더 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 일반적인 단독주택의 가치 평가 방식에 부합하며, 다세대 주택과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: "신기마을" 인근의 한적한 농촌 주거지입니다.

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용을 위해서는 근거리 버스정류장을 이용해야 합니다.

교육 및 편의시설: 주변 학군이나 주요 편의시설(병원, 대형마트 등)에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 기본적인 편의시설은 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 지역 분석 결과, 특별히 보고되거나 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

도로 접근성: 본건에 접한 도로의 폭이 약 2.5m로 협소하여 차량 진출입 시 다소 불편함이 예상됩니다.

중복사건 및 공동담보: '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항은 현재 경매에서 일괄 매각 처리되므로 권리상 문제는 없으나, 관련 사건 진행 현황을 주시할 필요는 있습니다.

건물 상태: 제시외 건물(가추, 주택 일부)이 존재하는 것으로 보아, 건물 노후화 또는 관리에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 담양군 담양읍 백동리에 위치한 단독주택으로, 농촌 주거 환경에 적합한 물건입니다.

토지, 건물, 제시외 건물, 수목이 일괄 매각 대상이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

등기부상 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

다만, 토지의 용도지역(자연녹지, 가축사육제한) 및 협소한 도로 폭은 향후 이용에 제약이 될 수 있는 부분입니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세 정보와 비교 시, 본건 단독주택의 감정가는 토지 가치 등을 반영하여 더 높게 책정된 것으로 해석됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리가 소멸될 예정이므로, 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

넓은 토지 면적: 456㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 향후 증축이나 재건축 등 토지 활용의 잠재력을 가집니다 (단, 용도지역 제한 고려).

농촌 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경에서의 거주를 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

일괄 매각: 제시외 건물 및 식재된 수목까지 포함되어 있어, 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 209,044,500원

토지면적: 456.00㎡ (약 138평)

건물면적: 50.70㎡ (약 15평) + 제시외 41.30㎡ (약 12.5평)

제시된 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 약 1억 1천만원에서 1억 6천만원 수준입니다. 본건은 단독주택으로서 토지 가치와 독립된 건물 가치를 포함하므로, 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~85% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

이를 바탕으로 보수적인 예상 입찰가 범위를 설정하면 약 146,000,000원 ~ 177,000,000원 선으로 고려할 수 있습니다.

특히, 본건은 단독주택의 특성, 토지 이용 제한, 도로 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 150,000,000원 ~ 165,000,000원 사이의 입찰가격을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세를 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.