나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6187 [1] 광주광역시 북구 용두동 276-2 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용두동 소재 '용두중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활 시설 등으로 형성된 노선 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황 보통이나 주차여건은 불편함.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 교회부지 등으로 이용중임. 기호4) 사다리형의 주상나지임.

인접 도로상태

기호1) 동측으로 왕복 6차선 도로에 접함. 기호4) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접함). 가로구역별 최고높이제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)임. 기호4) 일반상업지역, 가로구역별 최고높이제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 (전술)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물(사용승인일: 2003.1.27)로 외벽: 드라이비트마감 등 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지, 인테리어마감 등 창호: 새시창임. 기호3) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인일: 2003.1.27)로 외벽: 드라이비트마감 등 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지, 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

기호2) 교회, 사무실 등으로 이용중임. 기호3) 영유아보육시설이나 현재 운영하고 있지 않음.

설비내역

기호2) 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 시설되어 있음. 기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 소방설비(화재탐지, 화재경보설비, 스프링클러설비) 등이 시설되어 있음

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물이 소재하고, 기호3) 외부에 철재계단이 설치 되어 있음.

공부와의 차이

기호2) 등기사항전부증명서상 1층 면적은 324.81㎡이나 일반건축물대장상 1층 면적은 342.81㎡로 건물로 일반건축물대장 면적으로 평가함. 기호3) 공부상 소재지번은 276-2, 276-40번지이나, 합병되어 276-2번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건물의 일부는 폐문으로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함. 일괄매각. 목록2. 등기사항전부증명서상 1층 면적은 324.81㎡이나 일반건축물대장상 1층 면적은 342.81㎡로 건물로 일반건축물대장 면적으로 평가함. 목록3. 공부상 소재지번은 276-2, 276-40번지이나, 합병되어 276-2번지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6187 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용두동 276-2

용도: 노유자시설

감정가: 4,710,675,120원

토지면적: 1460.00㎡ (약 441.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 17196.21㎡ (약 5201.5평)

건물 제시외면적: 225.70㎡ (약 68.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOO (방림신용협동조합으로 추정)

합병된 번지: 공부상 276-2, 276-40번지이나, 합병되어 276-2번지에 소재함.

2. 입지조건

위치: 광주광역시 북구 용두동 소재 '용두중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 부근은 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

주차: 주차 여건은 불편한 것으로 파악됩니다.

토지 이용: 기호1)은 부정형의 교회부지 등으로 이용 중이며, 기호4)는 사다리형의 나대지입니다.

인접도로: 기호1)은 동측으로 왕복 6차선 도로에 접해 있으나, 기호4)는 맹지입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있으며, 가로구역별 최고높이제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 14일 접수된 방림신용협동조합의 근저당권 (을31) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 제공되지 않습니다.

임차인 현황:

* 고영라:

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-06-30

확정일자: 2025-12-05

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 있음

비고: 고영라 임차인은 대항력이 있으며, 제시된 보증금 30,000,000원은 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. (참고: 확정일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 특이사항으로 고려됩니다.)

* 김용성:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-01

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 김용성 임차인은 대항력이 있으나 보증금 정보가 0원으로 표기되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 심채원:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-21

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 심채원 임차인은 대항력이 없습니다.

종합적으로, 고영라 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰 후 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 제공된 자료에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 요약되어 있으나, 이는 고영라 임차인의 보증금을 제외한 금액이거나 추가적인 법적 판단에 근거한 것일 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 보증금 인수 여부는 반드시 재확인해야 할 중요한 사안입니다.

4. 상권분석

본건은 광주광역시 북구 용두동 소재 '용두중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대로 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 용두중학교, 용두초등학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 상가 및 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근은 용이하나, 주차 공간 확보는 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 고영라 임차인은 대항력이 있으며 보증금이 30,000,000원입니다. 김용성 임차인 역시 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 표기되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 면적 차이: 등기부등본상 1층 면적과 일반건축물대장상 1층 면적에 차이가 있어, 실제 면적 확인 및 추후 건축 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 맹지 존재: 토지 기호4)가 맹지로서 독립적인 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주차 불편: 차량 이용자에게 불편을 줄 수 있는 요소입니다.

* 건물 일부 폐문: 건물 일부가 폐문 상태에서 외부 관찰로 조사되었으므로, 내부 상태에 대한 정확한 파악에 한계가 있을 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 기호3) 건물은 영유아보육시설이나 현재 운영하지 않는 상태로, 용도 변경 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주 북구의 상업 및 주거지대에 위치한 노유자시설로, 용도에 따라 활용 가치가 있을 수 있습니다. '용두중학교' 인근에 자리하고 있으며, 대로변에 접한 토지(기호1)는 접근성이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 건물 면적 불일치, 맹지 포함, 주차 불편 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대형 노유자시설로서 특정 용도로 활용 시 잠재적 가치 보유.

* 대로변에 접한 토지(기호1)의 양호한 접근성.

* 시가지경관지구, 일반상업지역 등 다양한 토지이용계획을 가진 지역.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 또한, 낙찰 후 인수해야 할 보증금(고영라 임차인의 30,000,000원으로 추정)을 제외한 금액으로 입찰가를 고려해야 하나, 이를 제외한 순수 물건 가치 산정은 추가 정보가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.