나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6286 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 20층2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '대인교차로' 북동측 인근에 위치한 '그랜드센트럴 제108동 제20층 제2006호로서, 주위는 상가 및 점포, 시장, 주택 및 다가구주택, 병원, 금융시설, 학교 등이 소재한 지대로서, 주변여건은 무난시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상26층 건물 중 제20층 제2006호(남향, 복도식)로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 등 바닥 : 강화마루 및 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 2중창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 왕복 6차선과 주변으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8구역 주택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-12)(계림 3 도시환경정비사업 정비계획 변경 및 지형도면 고시)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

관리비는 2025. 10. 미납된 상태임.(10월 현재 금2,006,430원, 확인후 매수요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본 물건은 광주광역시 동구 계림동 1827, 그랜드센트럴 108동 20층 2006호에 소재한 아파트임.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지 지분: 17.6706㎡ (약 5.35평)

건물 면적: 39.87㎡ (약 12.06평) (전용 면적)

건물 지분: 39.8652㎡ (약 12.06평)

분양 면적 정보는 제공되지 않음.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사건 번호: 광주지방법원 2025타경6286 (1)

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '대인교차로' 북동측 인근에 위치함.

주위는 상가, 점포, 시장, 주택, 병원, 금융시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주변 여건은 무난한 편임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2022-04-27: 주식회사유은플러스 소유권 이전 (갑3)

2023-11-17: 이성우 소유권 이전 (매매 290,000,000원) (갑4)

2023-11-27: 신한은행 근저당권 (184,800,000원, 말소기준권리) (을4) - 말소됨

2023-12-01: 안종완 근저당권 (60,000,000원) (을6) - 말소됨

2024-01-16: 장준상 근저당권 (60,000,000원) (을7) - 말소됨

2024-03-29: 광주광역시 압류 (자치행정 국세과) (갑6) - 말소됨

2024-04-09: 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (145,562,677원) (갑7) - 말소됨

2024-12-11: 광산세무서장 압류 (징세과) (갑8) - 말소됨

2025-09-24: 신한은행 임의경매개시결정 (173,219,634원, 2025타경6286) (갑9)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 27일 접수된 신한은행 근저당권임.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정임.

2025년 9월 24일 접수된 신한은행의 임의경매개시결정 또한 말소될 예정임.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권분석

본건은 '대인교차로' 인근에 위치하며, 주변에 상가, 점포, 시장(대인시장) 등 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 상업 활동이 기대되는 지역임.

인근에 금융시설, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경으로서의 장점도 있음.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 내부 마감은 벽지, 타일, 강화마루 등이 사용되었으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

인근 버스정류장 및 차량 접근성으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 및 편의시설 덕분에 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2025년 10월 기준으로 관리비 2,006,430원이 미납된 상태임.

입찰 참여 전 반드시 관리사무소에 연락하여 미납 관리비 내역을 정확히 확인하고 정산 계획을 세워야 함.

6.2. 재개발 구역

본 물건은 재개발 구역 내에 위치함. 이는 향후 부동산 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성 및 변동성을 고려해야 함.

계림3 및 계림8 구역 주택재개발사업과 관련된 지역임.

6.3. 재매각

본 물건은 재매각 건임. 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 취하/취소되었음을 의미하며, 시장의 관심도 또는 물건 자체의 특이사항이 있을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 아파트로, 도심 지역으로서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

등기부상 권리관계는 대부분 말소 예정으로 권리분석상 큰 문제는 없으나, 미납 관리비와 재개발 구역이라는 점을 신중하게 고려해야 함.

등기부채권 총액(450,362,677원)이 감정가(230,000,000원)를 상회하는 점은 유의할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

도심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

재개발 구역에 속해 있어 향후 도시 재생 및 부동산 가치 상승 가능성이 존재함.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

본 건은 재매각 물건이며, 미납 관리비, 재개발 구역이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 향후 개발 가능성, 본 건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 함.

추가적인 시장 조사 및 개별 물건 가치 평가를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.