나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21391 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 제104동 제13층 제1304호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21391 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상으로는 갑2 강제경매 권리자)

건축물 정보:

준공일: 2022년 9월 29일

총 층수: 22층 (해당 물건 13층)

난방방식: 개별난방 (도시가스)

감정평가요약:

위치 및 주위환경: '한국농업기술진흥원' 북측 인근, 신흥 개발지대의 중소규모 아파트 단지 및 단독주택, 미개발 농경지 혼재

교통상황: 차량 출입 용이, 버스승강장 인근, 교통 여건 보통

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 13층 1304호

이용상태: 아파트로 이용 중

설비내역: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 지하주차장 설비

토지형상 및 이용상태: 사다리형 평지, '아파트부지'로 이용 중

인접도로상태: 동측 25m 왕복 4차선 도로 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 13층 1304호

주변 환경: '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 중소규모 아파트 단지, 단독주택, 미개발 농경지가 혼재된 신흥 개발지역에 속해 있습니다.

교통: 단지 앞으로 약 25미터 폭의 도로가 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지: 아파트 부지로 이용 중인 사다리형 평지 토지입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접해있습니다. 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 18일자 우리은행 근저당 (을1, 120,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황:

호림주택주식회사 (소유권보존, 2022-10-18)

우리은행 (근저당, 120,000,000원, 2022-10-18) - 말소기준권리

홍영주 (근저당, 1,300,000,000원, 2023-12-07)

최경희 (주택임차권, 249,500,000원, 2024-10-21) - 전입 2023-11-09, 확정 2022-12-08. 배당신고일자 2024-10-21. 대항력 없음.

주택도시보증공사 (강제경매, 249,500,000원, 2025-09-26) - 본 경매 개시 결정

등기부채권 총액: 1,669,500,000원

임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-09

확정일자: 2022-12-08

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나 배당신고를 완료하였으므로, 낙찰 후 배당 절차에 따라 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받을 수 있습니다. 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 남은 금액은 인수 대상이 될 수 있으나, 현재로서는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

단지 주변은 중소규모 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 신흥 개발지역으로, 점진적인 주거 환경 개선이 기대됩니다.

현재 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 인근에 버스 승강장이 위치하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

주변에 미개발 농경지가 소재하고 있어 향후 개발 가능성이 존재하며, 이는 지역의 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 단지 주변으로는 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. '한국농업기술진흥원'이 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설에 대한 별도 언급은 없으며, 현재까지 파악된 정보 상으로는 주거 환경을 저해하는 뚜렷한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 미개발 농경지 인근 지역은 향후 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

단지명: 송학크레지움캐슬 아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

준공연도: 2022년

세대수: 총 294세대 (104동은 22층, 69세대)

면적:

해당 물건 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

전체 대지 면적: 34,092.85㎡ (약 10,313평)

주차: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대) 수용 가능, 1세대당 약 1.3대 주차 가능.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

관리사무소 연락처: 063-842-0709

6. 잠재적 리스크

신흥 개발 지역의 특성상, 향후 개발 계획에 따라 소음, 교통량 증가 등의 변화가 발생할 수 있습니다.

미개발 농경지가 인근에 있어, 해당 부지의 향후 용도 변경에 따른 환경 변화 가능성을 주시해야 합니다.

등기부상 채권 총액이 상당하며, 특히 을2 근저당권자가 13억 원의 높은 채권을 보유하고 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 최경희 씨는 대항력은 없으나, 보증금 249,500,000원에 대한 배당신고를 하였습니다. 낙찰 후 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미회수 금액에 대한 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다. (다만, 본 건은 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. (감정가 3.11억 vs 최근 매매 2.3~2.55억)

신흥 개발 지역이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사하지만, 동시에 개발 과정에서의 불확실성도 내포하고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 적은 편입니다.

다만, 총 채권액이 높은 점과 임차인의 보증금 규모는 고려 대상입니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트라는 점과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보여, 적정 수준의 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

지역 개발 잠재력이 있는 신흥 개발지에 위치하여 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원입니다.

최근 매매 사례는 2026년 6월 8일 16층 235,000,000원, 2026년 7월 11일 6층 230,000,000원, 2026년 7월 22일 14층 255,000,000원입니다.

이웃한 층수의 최근 실거래가 평균은 약 236,666,667원 수준입니다.

임차인의 보증금(249,500,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 높습니다.

감정가와 최근 시세의 차이를 고려하고, 13층이라는 위치를 감안할 때, 보수적으로 최근 거래가 수준에서 약간 상향된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.