나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31748 [1] 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1외 2필지 제1동 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 소재 "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인 근에 위치하는 상업용 구분건물로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물까지 제반 차량 등의 접근이 가능하며 본건구분건물 동측으로 팔달로가 남측 으로 충경로가 각각 지나고 있으므로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성 등으로 보 아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층 ∼4층 전체로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성 내 벽 : 세멘몰탈위 수성 페인트 마감 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

본건 기호 1∼4) 는 근린생활시설 용도이나 현황 "공실상태"입니다.

설비내역

공용설비로서 공동위생설비 및 급배수설비 등이 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "근린생활시설용 토지"입니다.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지는 동측과 남측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕보4차선의 포장도 로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>. 2) 일반상업지역, 방화지구, 지구지구단위계획구역(2025-04-15)(역사도심 지구단위계획 구역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구 역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보 호조례>. 3) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재 등으로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 건물 토지 소재지는 의뢰목록에 기재된 "완산구 고사동 57-1, 경원동1가 65, 고사 동 75-2)"에 불구하고 등기사항전부증명서에 표시된 "완산구 경원동1가 57-1, 65 와 고사동 75-2"로 표기하였습니다.

물건 비고

현황 "공실상태"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31748 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 손OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 외 2필지 (현재 주소: 전라북도 전주시 완산구 충경로 65)

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층

건물 면적: 92.49㎡ (약 27.98평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 56.80㎡ (약 17.18평)

토지 지분: 56.8㎡ (약 17.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 근린생활시설용 토지

1.4. 가치 및 기타

감정가: 1157000000원

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황 "공실 상태"임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라북도 전주시 완산구 경원동1가에 위치하며, "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 구시가지 내 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 동측으로 팔달로, 남측으로 충경로가 지나고 있어 도로 연계성이 뛰어납니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 세멘몰탈 위 수성, 내벽은 세멘몰탈 위 수성 페인트 마감 등입니다. 토지는 3필지로 구성된 부정형의 평탄한 토지입니다.

2.4. 인접 도로

본 물건 일단의 토지는 동측과 남측으로 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15, 역사도심 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권(을2)이며, 권리금액은 975,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을14(근저당권공동담보), 갑20(가압류), 갑24(압류), 갑25(압류), 갑26(압류), 을2-3(근저당권부채권질권), 을2-4(근저당권부채권질권), 을2-5(근저당권부채권질권), 갑32(압류), 갑33(압류), 갑34(임의경매) 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 관련 사항도 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문현우

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인 문현우 씨는 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 채권액은 1,419,211,416원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건은 전주시의 주요 중심상가지대인 전주객사 인근에 위치하고 있으며, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 특히, '객리단길'이라는 신흥 상권이 인접해 있어 젊은 층의 유동인구가 많은 지역입니다.

4.2. 상권 특징

전주객사 주변 지역은 최근 몇 년간 관광지로서 재조명받으며 젊은이들이 찾는 번화가로 부활하고 있으며, 다양한 상업 시설이 들어서고 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 변화

역사도심 지구단위계획 구역으로 지정되어 있어, 향후 역사 문화 보존과 함께 지역 활성화가 기대될 수 있습니다. 다만, 최근 '객리단길' 등 일부 상권의 침체 우려도 존재하므로 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

주요 도로인 팔달로와 충경로에 인접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

중심 상가지대에 위치하므로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 지역적 특성

본 물건 인근에 전주풍패지관(전주객사)이 위치하여 문화적 가치가 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본 물건은 현재 "공실 상태"로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실이 장기화될 경우 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 개발 및 건축 제한

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 역사도심 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 총 채권액이 14억 원 이상으로 상당히 높은 편입니다. 이는 경매가 진행되는 근본적인 원인이 될 수 있으며, 채무 불이행의 배경을 간접적으로 시사합니다.

6.4. 임차인 관련

임차인 문현우 씨는 대항력이 없으나, 보증금 0원에 월 30만원의 차임을 지급하고 있습니다. 임대차 관계의 구체적인 사실관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 조사 불가 사항

이해관계인 부재 등으로 임대 관계 등 상세한 사항을 조사하지 못한 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중심 상권에 위치하며, 교통 및 접근성이 우수한 근린상가입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 부담은 없습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 역사문화환경보존지역 지정 등 다양한 개발 및 건축 제한이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 상권은 전반적으로 활기를 띠고 있으나, 최근 일부 상권의 침체 동향도 나타나고 있어 시장 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 전주 도심 핵심 상권 위치: 전주객사 및 객리단길 등 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구와 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 팔달로, 충경로 등 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 방문객 및 차량 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 온전한 부동산 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 원칙

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 건의 임차인 보증금은 0원이므로, 인수할 보증금은 없습니다.

9.2. 고려사항

본 물건의 감정가는 1,157,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 물건의 현 상태(공실), 다수의 개발 제한 사항, 향후 임대 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어렵습니다.

9.3. 제안

현재 감정가를 기준으로 하되, 공실 장기화 가능성 및 개발 제한 사항을 감안하여 다소 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토하신 후, 낙찰 후 예상되는 수익률과 투자 회수 기간을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.