나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101974 [1] 부산광역시 북구 구포동 300 미소드리움 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 지하철 구포역 북동측 인근에 소재하는 미소드리움 11층 1101호로서 주위는 아파트단지, 빌라, 주택등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건인 11층 1101호로서 외 벽: 몰탈위페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.~4. : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-09-06)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 5.~7. : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전 : 임차인 이병우)로부터 2025.11.07.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101974 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 300 미소드리움 11층1101호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

* 건물면적: 81.33㎡ (약 24.60평) (전용면적 기준 약 79.78㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 300번지에 위치한 미소드리움 오피스텔 11층 1101호입니다.

* 주변환경: 본 건은 지하철 구포역 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 빌라, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 구포역은 지하철 1, 2호선 및 KTX가 정차하는 주요 교통 허브입니다.

* 도로: 남동측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑9)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권영미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 관계와 다르며, 금액이 미상으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이병우

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-26

* 확정일자: 2021-01-11

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 이 임차인의 임차권 등기(을3)가 말소기준권리(갑9)보다 선순위이나, 대항력이 없어 낙찰자가 임대차 관계를 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 구포동 일대는 구포역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 일반상업지역과 주거지역이 혼합된 복합 상권입니다.

* 구포역 주변으로는 다양한 상업 시설, 은행, 병원, 그리고 구포시장과 같은 지역 전통 시장이 형성되어 있어 유동인구가 풍부하고 생활 편의성이 높습니다.

* 오피스텔의 용도가 업무시설 및 공동주택으로 되어 있어, 직장인 및 배후 주거 수요 모두를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 및 KTX 환승역인 구포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 구포역 인근에 다양한 상업 시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있으며, 구포시장 등 전통 시장 이용도 용이합니다. 병원, 관공서 등 생활 편의 시설도 접근성이 좋은 편입니다.

* 주변 환경: 주거 단지와 상업 시설이 균형을 이루고 있으며, 비교적 정돈된 도시 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 철도보호지구에 해당하여 선로 주변의 소음은 일부 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이병우 관련 HUG 확약: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG와의 확약서 내용에 따라 보증금 변제 및 임차권 등기 말소 절차에서 복잡성이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 HUG와의 명확한 소통 및 절차 확인이 필요합니다.

* 임차인 권영미의 특이사항: 대항력이 있음에도 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계의 진위 여부, 보증금 미지급 또는 포기 사유 등을 면밀히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구되며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 이병우 임차인의 주택임차권(을3)은 말소기준권리(갑9)보다 선순위이나, 대항력 없음 및 HUG 확약으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 권영미 임차인의 '대항력 있음' 상태는 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 주변 상권의 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 1천 2백만원이나, 최근 유사 면적의 실거래가가 2억 4천만원 수준임을 고려할 때 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 권영미의 대항력 있는 임차인임에도 보증금 0원이라는 점과 임차인 이병우 관련 HUG의 복잡한 확약 내용은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구포역 초역세권 입지로 인한 뛰어난 교통 편리성.

* 주거 및 업무 시설이 공존하는 복합 지역으로 꾸준한 수요 기대.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격 접근 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 2024년 12월): 약 240,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추정 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

분석: 본건은 감정가 2.12억원 대비 최근 실거래가 2.4억원이 존재하는 상황이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 이는 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력이 있는 권영미 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서의 변수로 작용할 수 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 감안해야 합니다. 이병우 임차인 관련 HUG의 확약 내용이 명확하게 처리된다면 권리관계는 더욱 단순화될 수 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근하여 최근 실거래가 범위 또는 감정가 수준에서, 리스크 해소 가능성을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.