나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101980 [1] 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 206동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '금명여자고등학교' 서측에 인접하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 율리역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 제206동 제10층 제1007호로서, (사용승인일 1996.04.27) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10) , 제1종지구단위계획구역(2024-01-10) , 주거용지(공동주택용지) , 도로(접합),상대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차권자 이유리)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101980 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 206동 10층 1007호

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

면적

* 토지면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

* 건물면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

건물 정보

* 준공일: 1996년 04월 27일

* 층수: 10층 (총 20층 중)

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '금명여자고등학교' 서측에 인접하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 주변에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 율리역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 정보: 도시화명그린아파트 단지는 1996년에 건축되었으며, 총 5개동 720세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 312대 (지상 4대, 지하 10대, 기타 312대)가 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 주거용지, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 또한, 금명여자고등학교, 대천리중학교, 대천리초등학교와 관련된 상대/절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 09월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑13)입니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을12번지 주택임차권(이유리)은 말소기준권리보다 후순위이며, 등기부 요약상 말소 처리될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전 임차권자: 이 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 30일

* 확정일자: 2022년 05월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 건은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택 단지와 인접하여 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 학군: 본건 인근에 금명여자고등학교, 대천리중학교, 대천리초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주요 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건으로부터 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년에 건축된 아파트로, 약 30년의 건축 연식을 가지고 있어 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 관련 확약서: 임차인(이유리)이 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만 주장하며 임차권 말소에 동의했다는 확약서가 제출되었으나, 최종적인 권리관계 확정 및 절차 진행 시 주택도시보증공사(HUG)와의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상으로는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동에 위치한 아파트로, 지하철역 및 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 117,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 관련 특이사항이 존재하나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 건물 노후도는 단점으로 작용할 수 있으나, 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 관련 확약서 제출로 인한 명확한 권리관계: 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 부산지하철 2호선 율리역 및 각종 교육 시설, 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 시세와 감정가를 고려할 때, 향후 시장 상황에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 117,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 9일: 9,500,000원 (9층)

* 2026년 7월 13일: 123,000,000원 (15층)

* 2026년 7월 8일: 105,000,000원 (11층)

본건은 10층으로, 최근 거래된 9층, 11층, 15층 매물의 가격대를 고려할 때, 105,000,000원(11층)과 95,000,000원(9층) 사이 또는 유사한 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

위 금액은 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으며, 본 물건의 최적 입찰가는 상세한 권리관계 재확인 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.