나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101981 [1] 부산광역시 사상구 감전동 132-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 중소규모 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도(2호선) '감전역' 등이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하며, 본건 건물은 북서측으로 노폭 4m 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26)(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 기호(1) 토지는 수인의 공유지분으로 이루어져 있으며, 토지상에 등기부등본상 26개 동의 건물이 소재하고 있음. ① 기호(2) 건물은 건축물대장상 대지면적이 기재되어 있으나 건축물현황도 또는 배치도, 건축허가서 등이 없는 등의 사유로 지분면적에 상응하는 특정위치를 지정할 수 없는 점, ② 기호(3) 건물은 배치도 및 건축물현황도상 위치는 특정되나 건축물대장상 대지면적 기재가 없고, 건축허가서 등 확인 자료가 존재하지 않는 점 등으로 보아 본건 기호(1) 토지(강원중 지분)의 특정 위치를 지정하는 것에 어려움이 있는바 본건 기호(1) 토지는 전체를 기준으로 지분 비율(강원중 지분 55690분의 2222)을 적용하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 다만, 본건 기호(2, 3)의 건물의 점용위치와 기호(1) 토지의 강원중 지분 위치가 상응하여 구분평가할 경우의 감정평가액을 ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 16페이지에 부기하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서 외 벽 : 몰탈위페인팅, 적벽돌붙임 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생급·배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물(ㄱ,ㄴ)의 상세 내용은 후면 ‘건물개황도’에 기재하였으며, 부합물 및 종물(ㄱ)의 소유관계 및 지분이 파악되지 아니하여 전체면적을 기준으로 하였고, 부합물 및 종물이 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료되오니 경매 진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 기호(2, 3) 건물은 공부상 1층 창고, 2층 주택이나, 현황은 주택으로 사용중인 것으로 탐문조사 되오니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 기호(2) 건물은 공유지분으로 이루어져 있으며, 본 감정평가시에는 강원중 지분(5분의 2)에 대하여 전체 건물을 기준으로 지분비율을 적용하여 감정평가하였음. - 본건 건물은 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 외부 확인하였으며, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태 및 표준적 사양 등을 참고하였으나 내부 확인 시 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대해서는 주의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일부(목록1.2.)는 지분매각임. 감정서상 제시외 2-1의 평가금액에서 지분을 감안함.
목록1. 토지는 수인의 공유지분으로 이루어져 있으며, 토지상에 등기부등본상 26개 동의 건물이 소재하고 있음. 목록2. 건물은 건축물대장상 대지면적이 기재되어 있으나 건축물현황도 또는 배치도, 건축허가서 등이 없는 등의 사유로 지분면적에 상응하는 특정위치를 지정할 수 없는 점, 목록3. 건물은 배치도 및 건축물현황도상 위치는 특정되나 건축물대장상 대지면적 기재가 없고, 건축허가서 등 확인 자료가 존재하지 않는 점 등으로 보아 본건 목록1. 토지(강원중 지분)의 특정 위치를 지정하는 것에 어려움이 있는바 본건 목록1. 토지는 전체를 기준으로 지분 비율(강원중 지분 55690분의 2222)을 적용하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람(감정평가서 참조). 목록2.3. 건물은 공부상 1층 창고, 2층 주택이나, 현황은 주택으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101981 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 132-1

용도: 단독주택 (건축물대장상 주 용도는 단독주택이며, 창고로도 사용됨)

감정가: 659,971,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (총 26개 동 건물 소재, 수인 공유지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO (명칭 일부 마스킹 처리)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3,682.00㎡ (약 1,114.35평)

토지지분: 146.9118㎡ (약 44.44평) - 본건의 지분 비율에 따른 토지 면적 (감정평가서상 강원중 지분 55690분의 2222 적용)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 399.12㎡ (약 120.74평) - 본건의 지분 비율에 따른 총 건물 면적

건물지분: 279.38㎡ (약 84.51평) - 본건의 지분 비율에 따른 건물 면적

건물 제시외면적: 36.75㎡

1.3. 건물 상세 (건축물표제부 분석 결과)

본건과 관련된 건물(2) 및 건물(3)은 건축물대장상 아래와 같이 기재되어 있으나, 건축물현황도, 배치도, 건축허가서 등의 부재로 인해 지분 면적에 상응하는 특정 위치 지정에 어려움이 있습니다. 또한, 건축물표제부 상 건축 면적은 48.6㎡로 기재되어 있어, 전체 건물 면적(399.12㎡) 및 감정평가 시 언급된 '2층 건물'이라는 설명과 상당한 차이가 있습니다. 이는 복수의 건물이 복합적으로 존재하거나, 일부 건물에 대한 정보만 제공된 것으로 추정됩니다.

* 건물(2)

* 신주소: 부산광역시 사상구 새벽로168번길 46-4 (감전동)

* 주용도: 단독주택 (기타 용도: 창고)

* 구조: 블록조

* 지붕: 슬레이트

* 건축 면적: 48.6㎡

* 연면적: 48.6㎡

* 사용승인일: 1975.05.01

* 건물(3)

* 신주소: 부산광역시 사상구 새벽로168번길 46-4 (감전동)

* 주용도: 단독주택 (기타 용도: 창고)

* 구조: 블록조

* 지붕: 슬레이트

* 건축 면적: 48.6㎡

* 연면적: 48.6㎡

* 사용승인일: 1975.05.01

1.4. 주요 특이사항

* 매각물건은 토지 및 건물의 '지분'으로 매각됩니다.

* 총 26개 동의 건물이 토지상에 소재하고 있으며, 본건은 이 중 일부 지분에 해당합니다.

* 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임은 미상입니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 건물(2), (3)의 경우, 공부상으로는 창고로 기재되어 있으나 현황은 주택으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 건물의 특정 위치 지정에 어려움이 있어, 지분 비율에 따라 감정평가되었습니다. (강원중 지분 55690분의 2222)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동에 위치하며, 감전초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 2호선 '감전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접하고 있으며, 본건 건물은 북서측으로 노폭 4m 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 비행안전제6구역(전술)

2.5. 주변 시설

감전동 지역은 다수의 산업단지 및 공업 시설이 밀집한 지역의 특성을 가집니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 산업 지역의 특성상 소음, 분진 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 비행안전구역에 포함되어 있어 건축물 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 약 4,344,570,515원

* 주요 권리: 강원중 외 1인 명의 소유권, 강원중 지분 강제경매 (주식회사 케이비손해보험, 20,741,392원)

* 말소 기준 권리: 2019년 10월 29일 사상구 압류 (본 경매 개시 결정 등기 이전 권리들은 말소될 가능성이 높음)

* 건물 등기부 채권 총액: 0원 (토지 등기부상의 채권이 건물을 포함하는 것으로 해석됨)

* 주요 권리: 강원중 명의 소유권 보존, 사상구 압류, 주식회사 케이비손해보험 강제경매

3.2. 임차인 현황 (총 11명)

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리 분석 시 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다. 특히 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 모든 임차인의 보증금이 경매를 통해 배당될 것으로 예상되나, 이는 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-07-20

* 대항력: 있음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-20

* 대항력: 있음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-01-07

* 대항력: 있음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 박

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2013-12-06

* 확정일자: 2013-12-20

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 있음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1990-10-31

* 대항력: 있음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-11-28

* 대항력: 있음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 안

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2016-01-13

* 확정일자: 2017-04-14

* 배당신고일자: 2025-10-24

* 대항력: 있음

* 임차인: 박

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 130,000원

* 전입일자: 2023-10-11

* 확정일자: 2014-04-01

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025-07-21

* 확정일자: 2025-07-21

* 배당신고일자: 2025-11-07

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (제공된 JSON 데이터 기반 분석)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 유형에 대한 것으로, 본건과 같은 대지면적을 가진 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 감전동 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 최근 다세대 주택 매매 사례:

* 감전타워 (2003년식, 76.92㎡): 90,000,000원

* 진원하이빌4차 (2004년식, 75.66㎡): 110,000,000원

* 창현그린빌라 (1997년식, 75.42㎡): 99,000,000원

이는 단위 면적당 가격으로 환산 시, 본건의 막대한 토지 면적과 비교할 때, 본건의 가치는 주로 토지 가격에 의해 결정될 가능성이 높음을 시사합니다.

4.2. 상권 특성

감전동 지역은 공업 지역과 주거 지역이 혼합된 복합 상권의 특성을 보입니다. 근린 생활 시설과 중소규모 공장들이 혼재하며, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능이 제공됩니다. 교통 접근성이 양호하여 부산 시내 접근성이 좋으나, 공장 지대 특유의 환경적 요인(소음, 대기질 등)이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 2호선 감전역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 감전초등학교 인근 위치.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의 가능. 대형 쇼핑 시설 등은 차량 이동 필요.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 근린생활시설과 함께 중소규모 공장들이 혼재하는 지역 특성상, 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 그러나 넓은 토지 면적은 단독주택으로서의 개별적인 활용 가능성을 높입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

* 공동 소유주와의 관계: 현재 토지 및 건물이 수인의 공유지분으로 되어 있어, 향후 분할 협의 또는 소송 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 향후 재산권 행사 제약: 지분 소유 비율에 따라 토지 및 건물에 대한 단독적인 사용, 수익, 처분 등 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 미상 보증금/차임: 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 인원들이 다수 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당 순위에 따라 예상치 못한 보증금 인수 의무가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 점유 및 명도: 대항력 있는 임차인들의 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 및 서류 관련 리스크

* 건축물 정보 불일치: 건축물 표제부 상의 면적(48.6㎡)과 전체 건물 면적(399.12㎡), '2층 건물'이라는 설명 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 복수의 건물 존재, 불법 건축물, 정보 오류 등 다양한 문제를 야기할 수 있으며, 특정 건물의 위치나 면적을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 서류 미비: 건축물현황도, 배치도, 건축허가서 등의 부재로 인해 건물의 정확한 현황 파악 및 지분 위치 지정이 어렵습니다.

6.4. 기타 리스크

* 공장 밀집 지역 환경: 주변 공업 지역의 특성상 소음, 먼지, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 법적 제한: 비행안전구역, 가축사육제한구역 등으로 인한 건축 행위 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동에 위치한 대규모 토지와 다수 건물에 대한 지분 매각 건으로, 넓은 토지 면적은 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 복잡한 지분 관계, 대항력 있는 다수의 임차인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재, 건물에 대한 불분명한 정보 및 서류상 불일치는 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 인수해야 할 부담과 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3,682.00㎡ (약 1,114평)의 대지면적은 향후 재개발 또는 건축 등을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 2호선 감전역 인근 위치는 부산 시내 접근성을 높이는 장점입니다.

* 잠재적 활용 가치: 토지의 규모와 지리적 이점을 고려할 때, 지분 관계 해소 시 다양한 개발 및 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인(일부 미상 보증금), 건물 정보의 불확실성 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 감정가 659,971,000원을 기준으로, 이러한 위험 부담을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 시장 정보는 본건과 직접 비교하기 어려운 다세대 주택 시세임을 감안할 때, 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다.

종합적인 위험 요소를 고려하여, 감정가의 약 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법률 자문, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 395,980,000원 ~ 461,980,000원

이 금액은 인수 보증금(0원)을 제외한 추정치이며, 추가적인 법적 비용, 명도 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.