나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101987 [1] 부산광역시 북구 화명동 2275-5 화명동스카이타워 7층701호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 "화명장미공원" 북측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 중소규모 공동주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 화명역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건내 제7~10층 제701호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 내벽 : 내부인테리어 등 마감, 바닥 : 카페트깔기 및 데코타일 등 마감, 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율:80%이하,용적률:1000%이하), 제1종지구단위계획 구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 120m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장등본상 구분건물로 등재되어 있으며, 실제 구조가 각 층별(7~10층)로 독립되어 있으므로 적정지분을 포함한 일체의 구분건물로 감정평가 하였으므로 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

본건은 집합건축물대장등본상 구분건물로 등재되어 있으며, 실제 구조가 각 층별(7~10층)로 독립되어 있음. 숙박시설로 이용중임. 본건(701호)은 대표호실이며, 스카이타워 건물 7층 부터 10층으로 현재 임차인 송호신이 운영하고 있었음(상호 스카이모텔)(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

부산서부지원 2025타경101987 (1)

3. 소재지

부산광역시 북구 화명동 2275-5 화명동스카이타워 7층701호

4. 용도

숙박시설

5. 감정가

3,491,000,000원

6. 토지 면적

토지 지분: 290.33718㎡ (약 87.83평)

7. 건물 면적

건물 지분: 352.54㎡ (약 106.64평)

8. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분

부동산 임의경매

10. 건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물

* 주요 용도: 숙박시설, 제2종 근린생활시설, 위락시설

* 해당 층: 7층 (701호는 대표호실이며, 7층부터 10층까지 운영)

11. 입지조건

12. 주위 환경

* 본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 "화명장미공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 중소규모 공동주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

13. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

* 부산지하철 2호선 화명역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

14. 토지 형상 및 이용 상태

* 인접지와 평탄하게 조성된 가장형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

15. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율: 80% 이하, 용적률: 1000% 이하)에 해당합니다.

* 제1종지구단위계획구역(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 95m, 최고 높이 120m), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

16. 권리분석

17. 말소기준권리

* 을14 근저당권 (북부산농업협동조합, 2023-02-01, 2,892,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

18. 임차인 현황

* 임차인: 송 (송호신)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 7,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-02

* 배당신고일자: 2025-09-29

* 대항력: 없음

* 비고: 스카이모텔을 운영 중인 것으로 파악됩니다 (7층~10층).

19. 인수 가능한 권리

* 임차인 송 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

20. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 3,142,000,000원 (주요 채무 합계)

* 소유권 관련 등기: 소유권 보존, 경정, 공유자전원지분전부이전 등기가 확인됩니다.

* 담보/임의경매 등기: 북부산농업협동조합 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 있으며, 이는 말소기준권리에 따라 소멸될 예정입니다.

* 전세권 및 압류: 송호신 전세권, 북구(부산광역시) 압류 등기가 있으나 모두 말소 예정입니다.

21. 상권분석

22. 상업 환경

* 본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

23. 유동인구 및 접근성

* 화명역(지하철 2호선) 인근으로 유동인구가 많으며, 대중교통 접근성이 뛰어나 고객 유입에 유리합니다.

* 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

24. 생활정보

25. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

26. 주거 환경

* 주변에 공동주택 및 아파트 단지가 있어 안정적인 주거 배후지를 확보하고 있습니다.

27. 문화 및 여가

* "화명장미공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주변 환경을 제공합니다.

28. 잠재적 리스크

29. 임차인 관련

* 현재 운영 중인 임차인 송 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 7층부터 10층까지 숙박시설(스카이모텔)로 운영 중임을 감안하여, 명도 과정에서의 협의 또는 예상치 못한 상황 발생 가능성을 고려해야 합니다.

30. 건물 구조 특이사항

* 본건은 집합건축물대장상 구분건물이나, 실제 구조가 각 층별(7~10층)로 독립되어 있다는 점이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용 시 고려해야 할 부분입니다.

31. 채무 규모

* 등기부채권 총액이 3,142,000,000원으로 높은 편이며, 이는 경매 낙찰가의 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

32. 건축 규제

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 120m)에 해당하므로, 향후 신축 또는 증축 시 건축 제한이 있을 수 있습니다.

33. 종합 의견

34. 본건은 부산 북구 화명동의 역세권에 위치한 숙박시설로, 교통, 상권, 생활 편의시설 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 현재 운영 중인 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 권리 관계 또한 말소기준권리 하위에 정리되어 깨끗한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 7층부터 10층까지 운영되는 독립된 구조와 높은 채무 총액은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 숙박시설로서의 지속적인 운영 또는 타 용도로의 전환 가능성을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

35. 투자 포인트

36. 최적의 입지

* 부산지하철 2호선 화명역 인근에 위치하여 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

37. 풍부한 배후 수요

* 주변의 상업 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

38. 권리 관계의 명확성

* 말소기준권리 하위의 모든 권리는 경매 절차에서 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

39. 업종 전환 용이성

* 숙박시설 외에도 제2종 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 전환의 유연성이 있습니다.

40. 예상 입찰가

41. 본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 주변 시세, 물건의 수익성 분석, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가(3,491,000,000원) 및 인수 보증금(0원)을 바탕으로, 해당 물건의 잠재적 가치를 평가하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.