나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5911 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 380 가화만사성정관타운 108동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "방곡초등학교" 북동측 인근에 위치하는 가화만사성정관타운 제108동 제12층 제1203호로서, 본 아파트단지는 총 8개동 560세대(아파트)로 구성되어 있으며, 주변은 대단위 아파트단지, 공동주택, 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층 지상15층 건물(제108동)내 제12층 제1203호로서, (사용승인일: 2014.12.15.) 외벽 : 치장석재 붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외 보행자전용도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 12미터 도로가 단지내 진입로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이정은)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5911 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 185,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 380 가화만사성정관타운 108동 12층1203호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제12층 제1203호 (사용승인일: 2014.12.15.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.51㎡ (약 12.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

분양면적: 제공된 정보로 특정하기 어렵습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보.

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 이정은)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "방곡초등학교" 북동측 인근에 위치한 가화만사성정관타운 108동 12층 1203호입니다. 본 아파트 단지는 총 8개동 560세대로 구성되어 있으며, 주변은 대단위 아파트 단지, 공동주택, 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자전용도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 12미터 도로가 단지 내 진입로에 접해 있습니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석

주변에 학교, 아파트 단지, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 검색 결과, 과거 기장군 정관신도시에 의료폐기물 소각시설 관련 민원이 있었으나, 해당 시설은 비주거지역으로 이전 추진 중인 것으로 확인됩니다. 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 광역적인 지역 개발 및 환경 이슈를 참고할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 '갑4' 강제경매 개시결정 등기(주택도시보증공사, 2025.09.26. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 매각으로 인하여 모든 등기부상 권리(선순위 임차권 제외)는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 이정은 씨의 주택임차권(을3)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정은

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2022-02-07

대항력: 없음 (주택도시보증공사 확약서 제출로 대항력 포기)

비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서 제출. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 아파트는 정관읍 방곡리 지역 내 위치하며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 함께 형성된 주거 중심 상권입니다. 비교적 최근에 개발된 신도시 지역으로, 주거 편의를 위한 기본적인 상업 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 가화만사성정관타운

동수: 8개동 / 총 560세대

최고층: 15층

주차대수: 총 189대 (지상 3대, 지하 186대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 교육

주변에 방곡초등학교가 위치하며, 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관, 도시가스, 지역난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사(HUG)와의 거래 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출은 법률적으로는 권리 인수 부담이 없음을 명확히 하지만, 관련 절차의 복잡성과 잠재적 이의 제기 가능성에 대한 사전 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 공동담보

물건 정보에 '공동담보'로 명시되어 있으나, 등기부상 본건 경매 물건 외 별도의 채무 관련 사항은 확인되지 않았습니다. 경매 진행 시에는 해당 정보가 매각으로 소멸되는지 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 가화만사성정관타운 아파트로서, 비교적 최근 건축된 신축급 아파트입니다. 단지 규모가 크고 주변 생활 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 임차인의 대항력 포기와 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 점이 투자 포인트입니다. 다만, 공동담보 표기 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2014년 준공으로 비교적 연식이 짧아 상품성이 우수합니다.

* 대단지 아파트: 560세대의 대단지로 관리비 부담이 적고 단지 인프라 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인수되는 보증금이 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

* 잠재적 시세 상승: 정관신도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 평형대의 거래 사례는 2026년 4월~5월에 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 185,000,000원이며, 12층이라는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 178,000,000원에서 188,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금 0원을 기준으로 한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.