나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5897 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 330-2 관광휴게시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 연화리에 소재하는 '서암항' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 해안가 인근 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 28m 내외의 왕복 4차선 포장도로, 남측으로 폭 약 7m 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 토지상에 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재하여 이를 목측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 해당 제시외 건물이 본건 토지 가격에 미치는 영향은 미미한 바 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한받는 경우의 토지 단가는 별도 병기하지 아니하였습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로서, 외벽 : 화강석 타일 및 현무암 타일, 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지 등 마감 바닥 : 하드너(지1층 주차장), 타일(지1층 근린생활시설, 1층), 목재(2층~7층) 등 마감 창호 : 새시조 단창 및 새시조 2중창입니다.

이용상태

숙박시설(상호 : 본레브 연화리 330)로서, - 지1층 : 주차장, 기계실, 근린생활시설 - 1층 : 숙박시설(안내실, 화장실, 관리실 등) - 2층 : 숙박시설(객실 4), 야외수영장 - 3층 : 숙박시설(객실 4) - 4층 : 숙박시설(객실 5) - 5층 : 숙박시설(객실 5) - 6층 : 숙박시설(객실 5) - 7층: 숙박시설(복층 객실 5) 로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, LPG가스보일러설비, 승강기(2대), 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 비상발전설비, 야외수영장 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 명칭 '연화리관광호텔'이나, 현황 '본레브 연화리 330풀빌라'로 외벽에 표시되어 있음.
2026.7.3.자 주식회사 윤성산업개발로부터 해당 물건에 대해 공사대금 20억원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5897 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 330-2 (신주소: 부산광역시 기장군 기장해안로 460)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO (서부산농업협동조합)

1.2. 물건 현황

용도: 관광휴게시설 (공부상 '연화리관광호텔', 현황 '본레브 연화리 330풀빌라'로 표시)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 10,936,374,300원

토지면적: 1040.00㎡ (약 314.6평)

건물면적: 2699.02㎡ (약 816.6평)

건물 제시외면적: 2.10㎡ (일괄 포함)

1.3. 주요 특이사항

* 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보다.

* 2026년 7월 3일, 주식회사 윤성산업개발로부터 공사대금 20억원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명하다.

* 일괄매각이며, 공부상 명칭과 현황 표기가 다르다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 연화리에 소재하며, '서암항' 북측 인근의 해안가 상업지대에 위치하고 있다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편이다. 본건 북측으로는 폭 약 28m의 4차선 포장도로, 남측으로는 폭 약 7m의 2차선 포장도로와 접해 있다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당한다.

2.4. 주변 관광 및 상업 시설

기장 연화리는 싱싱한 해산물 산지로 유명하며, 해녀촌, 대변항 등이 인근에 위치하고 있어 관광객 방문이 잦은 지역이다. 또한, 기장 해안로를 따라 오션뷰 카페(피크 스퀘어, 오프오, 메르데쿠르 등)와 다양한 음식점들이 발달해 있어 상권이 활성화되어 있다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 을18 (1) 서부산농업협동조합 근저당 5,664,000,000원)

토지 및 건물 등기부상으로 확인된 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정이다. (말소기준권리: 을18 (1) 서부산농업협동조합 근저당 5,664,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* (주)앤앤비(본레브호텔) 윤도인

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 16,500,000원

* 전입/사업일자: 2021-03-20

* 대항력: 있음

* 농업회사법인사이언스팜랩(주) 윤도인

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 11,000,000원

* 전입/사업일자: 2022-10-07

* 대항력: 없음

* 신원철

* 보증금: 0원

* 차임: 66,000원

* 전입/사업일자: 2025-01-15

* 대항력: 없음

* 안진영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 유한회사희귀몰장현희

* 보증금: 0원

* 차임: 40,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 윤창욱

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

* 이창재

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 (주)앤앤비의 보증금 1,000만원은 말소기준권리보다 선순위로 보이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으며, 명확한 인수 여부는 추가 확인이 필요함. 다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있음.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산의 유명 관광지인 기장 연화리에 위치한 관광휴게시설이다. 주변은 해안가를 따라 관광, 숙박, 음식 관련 시설이 발달해 있다. 특히 연화리 해녀촌은 신선한 해산물과 바다 전망으로 유명한 관광 명소이다.

4.2. 잠재적 수요

관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박 및 휴게 시설로서의 수요가 예상된다. 인근의 해안가 관광지와 연계하여 시너지 효과를 기대할 수 있다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해안가에 위치하여 아름다운 자연환경을 누릴 수 있으며, 인근 연화리 해녀촌을 비롯한 다양한 해산물 맛집과 오션뷰 카페들이 밀집해 있다.

5.2. 교통

대중교통으로는 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성도 양호한 편이다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 윤성산업개발로부터 공사대금 20억원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요하다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 및 계약 조건에 대한 정확한 인수 여부를 법원 문건 등을 통해 반드시 확인해야 한다.

6.3. 중복 사건 및 공동 담보

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 및 채권 변제 순서에 복잡성이 있을 수 있다.

6.4. 공부상 명칭과 현황 상이

공부상 명칭은 '연화리관광호텔'이나, 현황은 '본레브 연화리 330풀빌라'로 표시되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 존재한다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장 연화리라는 우수한 입지에 위치한 관광휴게시설로, 아름다운 해안 경관과 풍부한 관광 자원을 배후로 하고 있다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함된다. 권리관계상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 유치권 신고 또한 성립 여부가 불분명하여 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있다. 다만, 이러한 리스크를 충분히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단된다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 기장의 유명 관광지인 연화리에 위치하여 관광객 수요가 높다.

* 해안가 오션뷰: 아름다운 바다 전망을 활용한 숙박 및 휴게 시설로서의 잠재력이 크다.

* 활성화된 상권: 인근에 다양한 맛집, 카페 등 편의시설이 잘 갖추어져 있다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도를 높일 수 있다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 10,936,374,300원을 기준으로 하되, 인수 보증금(0원으로 파악됨)을 제외한 권리 분석 내용, 유치권 등 잠재적 리스크 요인, 유사 물건의 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 한다. 현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 입찰 전략을 수립할 것을 권장한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.