나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5880 [1] 부산광역시 수영구 망미동 937-29 만주골든빌 비이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수영구 망미동 소재 배산초등학교 북동측 인근에 위치하는 만주골든빌 비이동 3층 301호로서, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에, 근거리에 부산도시철도3호선 망미역이 위치하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외부 : 돌붙임 및 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동남 하향 경사지대내 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임,

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 5m, 남측으로 폭 약 3m 도로에 접하며 남측 도로는 일방통행로임.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 도시지역 , 제3종일반주거지역(2025-03-12) , 지구단위계획구역(2025-03-12) (망미5재개발(지구단위계획구역)) , 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-12)(중로2 -273)(저촉). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-03-12)<도시 및 주거환경정비법>. 2 : 도시지역 , 제3종일반주거지역(2025-03-12) , 지구단위계획구역(2025-03-12) (망미5재개발(지구단위계획구역)). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-03-12)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 구분건물의 발코니부분(전면 및 후면 약 18.4㎡)을 확장하여 사용중이며, 다세대주택에 포함평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5880 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 937-29 만주골든빌 비이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.29㎡ (약 8.25평)

토지지분: 27.29㎡ (약 8.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

건물지분: 43.95㎡ (약 13.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세

건축년도: 2002년경 (만주골든빌 A동 사용승인일 기준)

층수: 3층 (건물 전체 4층)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

특이사항: 발코니 확장하여 사용 중 (건축물대장상 공부와의 차이는 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 배산초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 도로 현황으로는 동측으로 폭 약 5m, 남측으로 폭 약 3m 도로에 접해 있습니다. (남측 도로는 일방통행로)

2.3. 토지 이용 계획

토지는 동남 하향 경사지대 내 부정형의 토지로, 현재 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

지역 지구 현황: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(망미5재개발), 중로2류(폭 15~20m) 저촉, 상대보호구역, 정비구역(재개발)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈성수의 근저당권 (을8)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(전세권, 근저당권부채권질권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 166,697,964원

소유권 관련 사항: 소유권이전청구권가등기, 소유권이전 등 다수의 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 근저당권 (주식회사오케이대부캐피탈성수): 75,000,000원

* 전세권설정 (주식회사오케이대부캐피탈성수): 5,000,000원

* 근저당권부채권질권 (박영희): 75,000,000원

* 가압류 (부산신용보증재단): 61,861,678원

* 가압류 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아): 24,836,286원

* 임의경매 (주식회사채움캐피탈대부): 48,110,682원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사채움캐피탈대부 (변경전: 주식회사오케이대부캐피탈성수)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 보증금 500만원은 인수되지 않으나, 명도 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 망미역 인근의 일반 주택가에 위치하고 있으며, 주변으로 다세대주택 및 단독주택이 밀집되어 있습니다.

지역이 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 환경 개선 및 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

현재까지 제공된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 주변 개발 계획 및 주거 환경 변화 추이를 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 배산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 부산도시철도 3호선 망미역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 생활 편의시설 및 상업시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 주변 편의시설 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

재개발 사업 진행: 재개발 구역으로 지정된 만큼, 사업 진행 속도, 이주 시기, 추가 부담금 발생 가능성 등 재개발 사업 관련 불확실성을 고려해야 합니다.

건물 발코니 확장: 전유부의 발코니 부분을 확장하여 사용 중인 점은 실제 사용 면적을 늘리는 효과가 있으나, 향후 건축 관련 규제 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. (다만, 본건 감정평가 시 반영되었습니다.)

명도 절차: 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동의 재개발 예정지에 위치한 다세대주택으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성 및 발코니 확장 부분에 대한 잠재적 이슈를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

망미역 역세권으로 대중교통 이용이 편리한 입지.

권리상 하자 없어 안전한 투자 가능.

소액의 보증금을 가진 임차인으로 명도 부담이 크지 않음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원이며, 건물면적 약 13.29평 기준 평당 약 1,083.5만원입니다.

주변 최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래가는 평당 약 1,100만원 내외로 형성되어 있습니다. (아트누보빌 2014년식, 15.64평, 1억 7,500만원, 평당 약 1,119만원)

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 평당 약 1,050만원 ~ 1,150만원 수준으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 139,000,000원 ~ 153,000,000원으로 추정됩니다.

재개발 진행 가능성 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근 시 140,000,000원 ~ 145,000,000원 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

보증금을 제외한 인수금액은 0원이므로, 낙찰가의 10%를 입찰 보증금으로 준비하시면 됩니다.

본 물건은 재개발 사업의 영향을 크게 받으므로, 사업 진행 속도 및 계획을 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.