나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22750 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1480-4 까사블루오피스텔 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근에 위치하는 까사블루 오피스텔 8층 803호로서, 주위는 본건 유사규모의 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 부산도시철도 1호선과 3호선의 환승역인 연산역 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 803호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 3필 일단의 장방형에 유사한 토지로서 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 약 6미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1 ~ 3 토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박진경)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22750 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-4 까사블루오피스텔 8층 803호

용도: 오피스텔

감정가: 36,000,000원

토지 면적: 5.28㎡ (약 1.6평)

건물 면적: 21.82㎡ (약 6.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통은 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 연산역과 시내버스정류장이 인근에 있어 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

남서측 및 남동측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

본건의 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박진경 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2022-08-16

* 대항력: 없음

특이사항: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 박진경은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이에 따라 낙찰자는 인수하는 임차보증금이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 업무 및 상업 지구와 인접해 있어 유동인구가 풍부합니다.

연산역은 부산 1, 3호선 환승역으로 대중교통의 요지이며, 주변에 다수의 오피스 빌딩, 상업 시설, 행정 기관 등이 밀집해 있습니다.

인근에 학교(연제초등학교) 및 주거 시설이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 오피스텔의 시세는 면적 및 층수에 따라 3천만원 후반에서 4천만원 중반대까지 형성되어 있습니다.

월세 시세는 유사 면적 기준 월 30만원에서 50만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 11층 오피스텔이며, 본건은 8층에 위치합니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 연제초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

인근 편의시설 및 행정기관 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 법적인 임차인 관련 리스크는 최소화되었습니다.

그러나, 권리 신고 및 배당 신고 일자, 그리고 HUG의 확약서 작성 시점(2026.06.16.)과 현재 시점(2026.07.30.) 간의 시간 경과를 감안하여, 혹시 모를 추가적인 채권 신고나 권리 변동 사항이 발생하지 않았는지 추가 확인이 필요합니다.

현재 제공된 정보 상으로는 '혐오시설'과 같이 직접적으로 투자 가치를 저해할 만한 요소는 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지적 이점이 뛰어납니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

HUG 관련 조건 변경으로 인해 명도 관련 절차가 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

다만, 소형 오피스텔로서 투자 수익률을 높이기 위해서는 임대 관리가 중요할 것입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 교통망: 연산역(1,3호선 환승역) 도보권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

풍부한 배후 수요: 연산동 업무지구 및 인근 주거지역 배후 수요가 탄탄합니다.

권리관계 명확: 인수할 임차보증금이 없어 낙찰자가 부담할 추가 비용이 없습니다.

안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 36,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 현재 시세는 3천만원 후반에서 4천만원 초반대로 형성되어 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 소형 면적임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 36,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.