나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22742 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-48 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남측 인근에 위치하는 현칭"정우골든시티" 제6층 제602호로서, 본 건물은 총 1개동 19세대(공동주택(아파트)) 및 23개호(업무시설(오피스텔))로 구성되어 있으며, 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 주상복합건물, 대형마트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2019.12.03.) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 치장석 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비(15인승), 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김대곤)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22742 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-48, 6층602호 (신주소: 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-14)

용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설 표기 있으나 공동주택으로 이용중)

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 73.06㎡ (약 22.10평) (전용면적)

감정가: 297,000,000원

1.3. 평가 요약

본건은 부산 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남측 인근에 위치한 "정우골든시티" 제6층 제602호입니다.

건물은 총 1개동 19세대(아파트) 및 23개호(오피스텔)로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 주상복합, 대형마트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제6층 제602호로, 2019년 12월 3일 사용승인되었습니다.

이용 상태는 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 기계식 주차, 개별난방(도시가스) 등의 설비를 갖추고 있습니다.

토지형상은 부정형으로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접해 있으며, 기계식 주차시설이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한구역 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동, 금정초등학교 남측 인근에 위치하며, "정우골든시티"라는 상호의 집합건물 내 6층 602호입니다.

주변은 다양한 종류의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지, 소규모 공동주택, 주상복합 건물, 대형마트, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 부산지하철 1호선 온천장역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 조수부 근저당권(을7)입니다.

이후 접수된 권리로는 김대곤 주택임차권(을8), 중소기업은행 가압류(갑10), 부산신용보증재단 가압류(갑11), 금정구(부산광역시) 압류(갑12), 수영세무서장 압류(갑13) 등이 있으며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 최근 등기인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑14, 2025년 9월 25일 접수)으로 본 경매가 진행되고 있습니다.

총 등기부채권액은 451,713,923원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (채권양도, 본명: 김대곤)

전입일자: 2022년 3월 21일

확정일자: 2022년 3월 24일

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024년 4월 1일

대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 16일자로 제출된 확약서에 따르면, 임차인 김 는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(인수되는 권리)는 없는 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인 김 는 대항력이 없으며 HUG와의 확약서로 인해 보증금 반환에 대한 권리 주장 방식이 명확히 정리되어 인수될 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금정구 장전동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 주택 등이 밀집해 있으며, 대형마트, 각종 근린생활시설, 금융기관 등이 자리하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

학교시설로는 금정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m)에 해당합니다.

이는 향후 건물 신축이나 증축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로 2019년 12월 3일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

지하 1층, 지상 14층 규모이며, 총 19세대의 아파트와 23개 호실의 오피스텔로 구성된 복합 건물입니다.

본건 602호는 6층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 15인승 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 이용 현황

본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있으며, 제시외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

임대차 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 김 의 현황이 권리분석에 상세히 기술되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하였으나, HUG와의 확약서를 통해 잔여 보증금에 대한 매수인의 부담이 없도록 정리되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 확약서 내용의 정확한 이행 여부 및 HUG 관련 절차 진행 상황을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 리스크

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제는 공동주택(아파트)으로 이용되고 있다는 점은 향후 재산세 등 보유 관련 세금이나 관리비 부과 등에서 혼선이 발생할 여지가 있습니다. 이는 관련 기관에 문의하여 명확히 확인할 필요가 있습니다.

또한, 공동담보물건으로 분류되어 있어, 본건 외 다른 물건의 경매 진행이나 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 장전동의 역세권 아파트 물건으로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다.

비교적 신축 건물이며, 아파트로 이용 중에 있어 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적고, 임차인과의 보증금 문제도 HUG의 확약서로 인해 정리된 상태입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 불일치, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 온천장역 인근 역세권 입지

* 주변 편의시설, 학교 등 우수한 생활 인프라

* 2019년 준공의 비교적 신축 건물

* 대항력 없는 임차인 및 HUG 확약서로 인한 권리 관계 명확화 (매수인 부담 없음)

* 실수요 및 투자 가치 겸비

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려하여 산정하는 것이 일반적이나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 향후 부동산 시장 동향 및 본건의 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

잠재적 리스크(용도 불일치, 공동담보) 등을 감안하여 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가는 237,600,000원 ~ 267,300,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.