나이스옥션 법원경매 거창 2025타경579 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1135 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성감정 · 평가일 2025.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 거창군 거창읍 대평리 소재 창남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약2.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 목조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 목재창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 기호(1) 건물의 공부상 지붕은 ‘스레트지붕’이나, 현황 ‘스레트 및 함석기와지붕’입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(1-1~3) 포함
2. 목록1 건물 공부상 지붕은 '스레트지붕' 이나, 현황 '스레트 및 함석기와지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 거창지원 2025타경579 (1)

* 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1135 (신주소: 경상남도 거창군 대평1길 69-8)

* 토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

* 건물면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

* 건물 제시외면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 용도: 단독주택

* 감정가: 98,538,900원 (9천 8백 5십 3만 8천 9백 원)

* 사용승인일: 1945년 6월 30일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거창군 거창읍 대평리 소재 창남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 토지 인근까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 2.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역. (문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서 문의 필요)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2022년 8월 11일 접수된 정영주의 근저당권 (을1/을5)입니다.

* 경매 신청 채권자: 정영주 (창원지방법원 거창지원 2025타경579).

* 등기부채권 총액: 59,203,838원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 비교적 조용한 환경입니다.

* 상업지역 지정: 해당 토지가 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 창남초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 창남초등학교가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 1945년 사용승인을 받은 건물로, 노후도가 매우 높습니다. 따라서 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 지붕 현황: 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나, 현황은 '스레트 및 함석기와지붕'으로 상이한 부분이 있습니다. 이는 추후 건축물 대장 정비 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 토지/건물 일괄매각에 포함된 제시외 건물(약 35.50㎡, 10.74평)이 존재하며, 이는 점유 관계 및 활용 계획 시 고려해야 합니다.

* 지역 제한사항: 일반상업지역에 위치하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 또한, 문화재 및 하천 관련 사항은 담당 부서 문의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 대평리에 위치한 단독주택으로, 일반상업지역 내에 있으며 창남초등학교 북동측에 인접하고 있습니다.

* 토지는 사다리 평지의 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 2.5m 도로에 접해 있습니다.

* 건물은 1945년 사용승인을 받은 목조 단층 주택으로, 면적은 26.45㎡입니다. 제시외 건물 약 35.50㎡도 포함되어 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건축물 노후도가 매우 높고, 지붕 현황과 공부상 내용에 차이가 있으며, 일부 지역 제한사항이 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

* 일반상업지역에 위치한 점은 향후 토지 활용 가치를 높일 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 토지: 상업지역에 위치하여 향후 토지 개발 또는 활용 가치가 잠재적으로 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도 협상 없이 취득 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 권리분석상 인수될 권리 및 임차 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 98,538,900원

* 주변 매매 사례 분석:

* 상아빌라C동 (전용 83.52㎡, 1992년식): 2024년 1월 7,900만원, 2023년 11월 5,500만원 (전용 65.18㎡).

* 상아빌라A동 (전용 72.21㎡, 1991년식): 2024년 12월 9,300만원.

* 분석: 제시된 주변 매매 사례는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

* 건물의 건축 연도(1945년)가 매우 오래되었고, 제시외 건물 면적이 상당하며(35.50㎡), 일부 공적 장부와의 차이(지붕) 및 지역 제한사항이 존재합니다.

* 종합적인 판단 시, 감정가를 기준으로 하되 건물의 높은 노후도 및 철거/수리 비용, 제시외 건물의 활용 가능성, 일반상업지역의 잠재적 가치를 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려할 수 있으나, 일반상업지역이라는 점과 제시외 건물의 활용 가능성을 감안하면 그 이상도 고려해볼 수 있습니다.

* 건물의 철거 및 신축 또는 리모델링 비용, 제시외 건물의 활용 가능성, 일반상업지역 내에서의 미래 가치 상승 가능성을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 98,538,900원 대비 75% 수준인 약 7,400만원 내외를 1차적인 고려 범위로 설정하고, 현장 조사를 통해 추가적인 가치 판단이 필요합니다.

* *주의:* 제시된 주변 매매가는 아파트/연립/다세대 주택 정보로, 단독주택과는 차이가 있을 수 있습니다. 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.