나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22017 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-79 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2)는 경상남도 거제시 고현동 소재 ‘고현버스터미널’ 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(4)는 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘제산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(5)은 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 ‘오수마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 정방형 평지의 '상업용 건부지', 일련번호(4)는 세장형 평지의 '주상용 건부지', 일련번호(5)는 가장형 평지의 '답' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(2)는 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(4)는 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다. 일련번호(5)는 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역). 일련번호(4): 제2종일반주거지역, 주거용지(단독주택), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(5): 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1)은 경량철골구조 경량철골지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2021.07.08) 외 벽 : 판넬 등 마감, 내 벽 : 인테리어 마감, 창 호 : 하이샷시창호입니다. 일련번호(3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2017.03.16) 외 벽 : 전면 화강석 붙임, 후면 노출콘크리트 등 마감, 창 호 : 샤시창호, 강화유리, 복층유리 등 마감입니다.

이용상태

일련번호(1)은 제2종근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 일련번호(3)은 1층 근린생활시설, 2,3층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(1)은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다. 일련번호(3)은 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호(3) 건축물의 면적에 산입되지 않은 ‘발코니, 다락, 옥탑’ 등이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22017 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 793,070,400원

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-79

1.2. 2. 토지:

면적: 165.40㎡ (약 50.04평)

토지지분: 165.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물:

면적: 119.78㎡ (약 36.26평)

건물지분: 119.78㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 내용:

* 일련번호(1): 경량철골구조, 단층 건물 (2021.07.08 사용승인). 용도: 제2종근린생활시설(음식점).

* 일련번호(3): 철근콘크리트구조, 3층 건물 (2017.03.16 사용승인). 용도: 1층 근린생활시설, 2-3층 단독주택(다가구주택).

* 부합물: 일련번호(3) 건물에 발코니, 다락, 옥탑 소재.

1.2. 4. 용도: 근린시설

1.2. 5. 감정가: 793,070,400원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, '고현버스터미널' 남측 인근입니다. 주변으로는 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. (상세 내용은 토지이용계획 및 제한상태 참조)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

3.1. 1. 말소기준권리:

토지: 을1 근저당권 (거제축산업협동조합, 2020.09.02, 559,000,000원)

건물: 을1 근저당권 (거제축산업협동조합, 2021.08.25, 559,000,000원)

본 경매의 말소기준권리는 등기사항증명서상 가장 먼저 설정된 권리로서, 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 2. 소멸예정 권리:

토지 및 건물 등기부상 을1 근저당권, 갑5 임의경매, 갑6 압류(토지), 갑3 압류(건물), 갑4 압류(토지) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 김정희:

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자/사업일자: 2025.08.22 (주: 기재된 날짜는 미래 시점입니다.)

확정일자: 2025.10.14 (주: 기재된 날짜는 미래 시점입니다.)

배당신고일자: 2025.10.27 (주: 기재된 날짜는 미래 시점입니다.)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.2. 2. 임차인 박하나:

보증금: 20,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자/사업일자: 2019.04.08

확정일자: 2025.10.13 (주: 기재된 날짜는 미래 시점입니다.)

배당신고일자: 2025.10.27 (주: 기재된 날짜는 미래 시점입니다.)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. (단, 배당내역에 따라 달라질 수 있음)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박하나의 존재로 인해 20,000,000원의 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 대항력 있음 정보 간 충돌이 존재하므로 추가 확인 필요)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지인 고현동은 거제시의 중심 상업지역 중 하나로, 고현버스터미널을 중심으로 유동인구가 많고 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있습니다. 위락시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교통

고현버스터미널이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 상점, 식당, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (주: 본 정보는 일반적인 검색 결과에 기반하며, 정밀한 현장 조사를 통해 재확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 (박하나)

임차인 박하나 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있으므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건이며 공동담보로 진행되는 점은 채권 및 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 권리 분석 시 여러 담보가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

5.3. 건물 내용의 상이함

제공된 건축물표제부 정보(JSON)는 경량철골구조 단층 건물을 설명하는 반면, 감정평가서 요약에는 철근콘크리트 3층 건물이 별도로 기재되어 있습니다. '일괄매각' 대상에 두 건물 모두 포함될 가능성이 높으므로, 정확한 매각 대상 건물 목록 및 상태를 확인해야 합니다.

5.4. 비정상적인 임차인 날짜 정보

임차인 현황에 기재된 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 중 일부가 현재 시점(2026년 7월)보다 미래인 2025년으로 기재되어 있습니다. 이는 자료상의 오류일 가능성이 높으며, 사실 관계 확인이 시급합니다.

5.5. 미상 임대 관계

건물의 임대 관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 임대 현황 및 임대료 수입에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

본 물건은 거제시의 주요 상업 지역인 고현동에 위치한 근린시설 및 주택 복합 건물로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 비교적 신축된 상가 건물과 기존의 복합 건물이 함께 있어 다양한 활용이 가능합니다.

6.2. 강점

* 주요 상업 지역에 위치하여 높은 접근성과 상권 활성화 잠재력 보유.

* 일부 건물(2021년 사용승인)은 비교적 신축.

* 상업지역 내 근린생활시설 및 주거 시설 혼재로 다각적 활용 가능.

6.3. 약점

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 리스크.

* 건축물 정보 및 임차인 관련 날짜 정보 상의 불일치/오류 가능성.

* 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리관계.

* 미상 임대 관계로 인한 불확실성.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 투자 가치

거제시 고현동의 상업 중심지라는 뛰어난 입지 조건과 함께, 다양한 용도로 활용 가능한 두 개의 건물(신축 상가 및 복합 건물)이 일괄 매각된다는 점이 핵심 투자 가치입니다. 상업 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요와 더불어 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금 및 권리총액 등을 고려하여 산정합니다.

8.2. 권리총액: 559,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

8.3. 인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인 박하나의 보증금 20,000,000원 인수 가능성에 유의해야 합니다.)

8.4. 최종 제안가

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 634,456,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다. (이는 일반적인 시세 및 경매 시장 상황에 따른 제안이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 권리 관계 및 임차인 상황에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.