나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22015 [1] 경상남도 거제시 옥포동 874-4 석천아트타운 203동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘옥포운동장’동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 경사 슬래브지붕 5층 건내 5층 505호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽 서측 및 동측, 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22015 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 874-4 석천아트타운 203동 5층505호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 70.08㎡ (약 21.2평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 외곽 서측, 동측, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로2류 도로에 접해 있어 입지적 가치가 높습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(사봉유치원 예정지, 거제유치원)으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 건축 행위 시 일부 제한사항을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 4월 7일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권(금126,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리 이하 순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 경매로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 실제 점유 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 건물 및 토지 상태

4.1. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 5층 건물 중 5층 505호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 공동주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 점유자의 폐문 및 부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문으로 파악된 사항이므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

4.2. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 형상이며, 현재 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

4.4. 공부와의 차이

건축물대장, 토지대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

5. 주변 시설 및 생활정보

5.1. 상권 분석

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 옥포동은 거제시의 주요 주거 지역 중 하나로, 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5.2. 생활 정보

옥포운동장 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 다만, 1993년에 준공된 건물로 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변에 옥포운동장, 근린생활시설, 임야 등이 분포하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1993년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용 계획 상의 일부 제한 사항은 향후 건물 증축이나 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 준수한 입지에 위치한 아파트로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 임대차 관계 미확인 등은 취득 후 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 입지: 거제시 옥포동의 생활권역 내에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 동향 및 시세 변화를 고려할 때, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (2024년 6월 기준, 석천아트타운 27평형의 평균 매매 시세는 약 5,700만원 수준으로, 본 물건의 감정가와 비교 시 추가적인 시세 조사가 필요합니다)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 석천아트타운 27평형(84.98㎡)의 매매가는 약 5,800만원에서 7,300만원 수준으로 거래되고 있습니다. 옥포동 내 다른 유사 아파트들의 경우에도 20평대 매매가가 6,000만원대에서 2억 4,000만원대까지 다양하게 분포하고 있어, 단지별, 동별, 층별 편차가 있음을 알 수 있습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려하되, 건물 노후화 및 임대차 관계 미확인 등의 리스크와 최근 거래되는 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 인근 시세와의 격차를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준, 즉 76,800,000원 ~ 86,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 주변 부동산 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.