나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31237 [1] 경상남도 하동군 양보면 감당리 665 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 하동군 양보면 감당리 소재 「내기마을」내에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황, 단독주택 및 창고부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

? 본건 남동측에서 본건에 이르는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 일부가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

? ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’에 표시한 바와 같이 소유자 미상의 미등재 제시외 건물(기호 ㅂ~ㅊ)이 소재하고 있으며, 구조, 용도 및 규모 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 기호(2-1) : 소재불명 ? 기호(2-2) : 목구조(블럭보강) 강판지붕 단층으로서, 창호: 섀시창 등의 구조입니다. ? 기호(2-3) : 소재불명 ? 기호(2-4) : 소재불명

이용상태

? 기호(2-2) : 단독주택

설비내역

? 기호(2-2) : 단독주택으로서 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

? ‘지적 및 건물개황도 및 사진용지’에 표시한 바와같이 부합물 내지 종물로 판단되는 소유재 미상의 미등재 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있으며, 구조,용도 및 규모 등에 비추어 본건 건물의 사용·수익에 큰 영향은 없을 것으로 판된됩니다.

공부와의 차이

? 기호(2-1), (2-3), (2-4)건물은 현황 소재 불명 상태입니다. ? 기호(2-2)건물은 제시 목록상 일반 목구조 스레트지붕의 면적은 35.7㎡ 이나, 현황 일반목구조(블럭보강) 강판지붕의 면적은 약 51㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 메각 포함
-[목록2-1,2-3,2-4] 소재불명임
-[목록2-2] 건물은 공부상 '스레트지붕 35.7㎡'이나 현황상 '강판지붕 51㎡' 임
-[목록2-2] 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ]은 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황은 측량을 요함
-[목록1] 지상에 일반건축물대장상 미등기된 건물(목조주택, 23.8㎡)이 공부상 소재함 [감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31237 (1)

소재지: 경상남도 하동군 양보면 감당리 665

용도: 단독주택

감정가: 65,569,650원

토지면적: 354.00㎡ (약 107.1 평)

건물면적: 125.80㎡ (약 38.0 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 하동군 양보면 「내기마을」 내에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남동측에서 본건에 이르는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 일부가 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 속합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 29일자 경남신용보증재단의 가압류 (갑3)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위의 권리만 존재하며, 낙찰로 모두 소멸될 예정입니다.)

* 주요 권리사항:

* 대항력 있는 임차인: 허맹분 (전입일자 1990.04.16). 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상이며 보증금/차임이 0원이라도 인수 여부 및 명도 절차 시 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 102,499,573원

1.4. 건물 및 토지 현황

* 토지: 경사지대 내 자체지반이 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 단독주택 및 창고 부지로 이용 중입니다.

* 건물:

* 공부상 면적 125.80㎡ (약 38.0 평)의 단독주택 (주2동)이 소재합니다.

* 건물 구조는 일반목구조이며, 지붕은 공부상 슬레이트이나 현황 강판지붕으로 되어 있습니다. (공부와의 차이)

* 기타 건물 (기호 2-1, 2-3, 2-4)은 현황 소재불명 상태입니다.

* 제시외 건물:

* 감정평가서 상 기호 ㄱ~ㅊ, ㅂ~ㅊ으로 표시된 다수의 제시외 건물이 소재하며, 일부는 토지 사용·수익에 영향을 줄 수 있습니다.

* 일반건축물대장상 미등기된 목조주택 (23.8㎡)이 지상에 소재합니다.

* 건물 및 제시외 건물 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황 파악을 위해 측량이 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 해당 물건은 농가 주택과 농경지가 주를 이루는 지역에 소재하고 있습니다.

* 소형 차량 접근성은 양호하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 소형 차량으로 접근 가능하며, 인근 간선도로 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 정보 부족으로 상세 파악은 어려우나, 농촌 지역의 일반적인 수준으로 예상됩니다. (가까운 읍/면 소재지 이용 가능)

* 혐오시설: 본 물건지 주변에서 검색된 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 인근 지역의 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건축물 현황 불일치 및 미등기/미등재 건물 다수: 공부와 현황 간의 차이, 소재 불명 건물, 인접지 침범 가능성, 미등기 건물 등은 명도 및 건물 관리, 추후 활용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 노후 건물: 건물 사용 승인일이 1905년으로 매우 오래되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구 등이 혼재되어 있어 향후 토지 활용 방안에 따라 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 양보면 내 농가 주택 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물에 있어 공부와 현황 간의 차이, 다수의 제시외 건물, 인접지 침범 가능성 등 복잡한 현황상의 문제가 다수 존재합니다. 또한, 건물 노후화 및 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 및 물건 분석에 신중을 기해야 합니다. 이러한 여러 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 감정가 65,569,650원 대비 시세 차익 가능성.

* 농촌 지역의 주택으로 귀농·귀촌 수요 잠재력.

* 복잡한 현황을 명확히 파악하고 명도 및 건축물 문제를 해결할 경우 가치 상승 기대.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 65,569,650원

* 인근 유사 경매물건 (양보면 우복리 단독주택)이 58,800,000원에 낙찰된 사례를 참고했습니다.

* 본 물건은 건물의 복잡한 현황(불일치, 미등기/미등재 건물, 인접지 침범 가능성)과 노후화 등으로 인해 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 59,000,000원

* 목표 입찰가: 55,000,000원 ~ 59,000,000원

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