나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31222 [1] 경상남도 사천시 동림동 84-3 현대주택 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동림동 소재하는 공동주택 현재주택 내에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 13층 1301호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임. (현장 조사시 이해관계인 부재로 외부관찰, 관련 공부, 탐문 등을 종합하여 판단함)

설비내역

위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 각각 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 :

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31222 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 동림동 84-3 현대주택 13층 1301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 60,000,000원

* 건물 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 토지 지분면적: 20.22㎡ (약 6.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: (제공된 정보 없음)

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 동림동 소재 현대주택 아파트 단지 내 13층 1301호에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 시내 및 관내 이동이 가능하여 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. (현장 조사 시 이해관계인 부재로 외부 관찰, 관련 공부, 탐문 등을 종합하여 판단함)

* 설비내역: 본 건물에는 위생설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 정상적으로 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 북측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: (제공된 정보 상 특이사항 없음)

* 기타 참고사항: 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2020-04-22, 채권최고액: 113,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부 요약상 지상권 등기 내역은 확인되지 않음)

* 현재 등기부상 채무 총액: 113,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전: 이 (접수일자: 2003-12-22)

* 소유권이전: 김 (접수일자: 2015-09-08)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (접수일자: 2020-04-22, 채권금액: 113,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전(상속): 이 외 2명 (접수일자: 2025-09-11)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (접수일자: 2025-09-15, 채권금액: 21,447,910원, 본 경매 사건의 근거)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 임차인이 존재할 경우 보증금 또는 월세에 대한 인수 여부가 불확실할 수 있습니다. (주의)

1.3. 상권분석

* 본건은 경상남도 사천시 동림동에 위치한 현대주택(동림현대) 아파트 단지 내 일부입니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 현대주택 (동림현대)

* 주소: 경상남도 사천시 동림동 84-3

* 건축년도: 1992년 8월 1일 (준공 후 약 34년 경과)

* 총 세대수: 181세대

* 동수: 1개동

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 13층

* 건물 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 토지 지분면적: 20.22㎡ (약 6.12평)

* 주차시설: 총 87대 (지상 1대, 지하 2대) - 세대당 주차 공간이 상대적으로 부족할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 어린이놀이터

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 식료품 구매, 외식 등의 생활 편의를 제공합니다. (구체적인 학교, 병원, 대형마트 등과의 거리는 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 본건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 향후 수리 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 거주하거나 임차 중인 인원이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 총 181세대에 비해 주차 가능 대수가 87대로, 세대당 주차 공간이 부족하여 불편함이 따를 수 있습니다.

* 시장 가격 변동: 감정가는 60,000,000원이지만, 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준에서 형성되고 있어 가격 변동에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 동림동에 위치한 현대주택(동림현대) 아파트 13층 1301호입니다.

* 아파트 건물은 1992년에 건축되어 노후화된 편이며, 15층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권을 포함하여 경매로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 관련 내역은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대관계가 미상인 점과 건물 노후화, 주차 공간 부족 등은 유의해야 할 사항입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 편으로, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 사천시 지역의 주거 수요를 고려하여 안정적인 가치 상승 또는 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 60,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보 분석 결과:

* 2026년 3월 (전용 59.97㎡): 52,000,000원 (직거래)

* 2026년 3월 (전용 59.97㎡): 46,500,000원 (중개거래)

* 2026년 6월 (전용 56.58㎡): 40,000,000원 (중개거래)

* 동일 면적(59.97㎡)의 최근 거래가가 46,500,000원 ~ 52,000,000원 수준임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 본건의 잠재적 가치, 최근 시세 동향, 건물 노후도 및 주차 공간 부족 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 48,000,000원 ~ 53,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 본 제안가는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동, 경매 참여자들의 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.