나이스옥션 법원경매 진주 2025타경938 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1302-6 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.10.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 '예하초등학교' 북동측 인근 '정촌산업단지'내에 위치하며, 부근은 상업용 및 상업용나지, 공장 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

① 형상 및 이용상황 자체지반 평탄한 세장형의 토지로서 현재 상업기타건부지로 이용중임. ② 도로조건 및 교통상황 본건까지 제반차량 출입이 가능, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 노선수 및 운행횟수 등을 고려시 일반대중교통 사정은 보통정도임. ③ 공법상 제한사항 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시럽 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

철근콘크리트 및 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지하1층, 지상 3층건으로서, 사용승인일: 2018.11.26. 외벽: 징크판넬 및 판넬마감, 일부 대리석마감 등 내벽: 벽지 및 판넬, 모르타르위 페인트마감 등 천정: 텍스마감, SMC 천정재, 철골트러스위 판넬마감 등 바닥: 타일 및 장판마감, 하드너마감 등 창호: 새시 및 강화유리 등 이용상황: 지하층 주타장 및 기계실 1층 사무실 및 작업장, 숙소, 식당, 화장실 등 2층 작업장 및 냉장, 냉동실 등 3층: 사무실 및 휴게실 등 부대설비: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 비상발전설비, 화물용승강기, 일부 난방설비 등이 되어 있음. 공부와의 차이: 제시목록 및 공부상 지붕이 기타지붕(판넬)로 되어 있으나 현황은 판넬 및 일부 슬래브지붕임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 축산물 가공에 필요한 육가공설비 및 냉동.냉장설비 및 공통설비인 수변전설비로서 현재 가동치 않고 있어 정상가동 여부를 확인하지 못하였는바 경매업무 및 응찰시 참고하시기 바라며 기호(1)중 일부 시설인 Vacuum Packing Systemdms 소재불명임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

본건 지상에 종물 및 부합물 성격의 제시외건물(기호 ㄱ~ ㅁ)이 소재함.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[ㄱ~ㅁ)매각 포함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-59호, 제2020-150호, 제2021-208호, 제2024-268호, 제2024-298호 각 기계⸳기구목록 매각 포함하되, 중복목록으로 마지막 목록 제2024-298호에 의하여 평가함.(Vacum Packing System은 소재불명. 매각제외. 감정서참고.)
-목록[2]에 설치되어 있는 화물리프트 및 발전설비는 건물의 부대설비에 해당되어 건물에 포함하여 평가함.
-공장 내 조경수 및 조경부분은 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가함.
-공부상 지붕이 기타지붕(판넬)로 되어 있으나, 현황은 판넬 및 일부 슬래브지붕임.
-기계⸳기구는 조사일 현재 가동 중단 상태로 정상 가동여부는 확인되지 않는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1302-6번지에 위치한 판매시설로, 진주지원 2025타경938(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 부OOO이며, 감정가는 5,335,096,540원입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 유동화 물건에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 1,560.60㎡ (약 472.08평)이며, 토지 지분은 1,560.6㎡입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 3,132.46㎡ (약 947.62평)이며, 건물 지분도 3,132.46㎡입니다. 건물 제시외 면적은 55.80㎡입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 5,335,096,540원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

작성일: 2026년 8월 14일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 위치

경상남도 진주시 정촌면 예하리 1302-6번지(신주소: 경상남도 진주시 화개천로 132-15)에 소재하고 있습니다. 본건은 '예하초등학교' 북동측 인근 '정촌산업단지' 내에 위치하며, 주변은 상업용지, 나지, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건은 정촌산업단지 내에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에는 정촌뿌리산업단지, 경남우주항공 국가산단 진주 지구 등이 조성되어 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다. 또한, 정촌행복드림센터가 위치하여 근로자와 지역 주민을 위한 복지 및 편의시설을 제공합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 자체 지반이 평탄한 세장형의 토지로서 현재 상업 기타 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 교통

본건까지 차량 출입이 용이하며, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 인근에 시내버스 정류장이 있으나, 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 진주 JC, 사천 IC, 사천공항, 국도 2~3호선 등이 인접하여 접근성이 양호한 편입니다. 최근 정촌산업단지 인근 도로 확장 공사도 추진 중인 것으로 파악됩니다.

2.5. 공법상 제한 사항

본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로3류(폭 12m~15m)(접함)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시럽 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(정촌)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본 건은 토지/건물 일괄 매각이며, 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅁ)도 매각에 포함됩니다. 또한, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 목록도 매각에 포함되나, 소재불명인 Vacuum Packing System은 매각에서 제외됩니다. 본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 7일 접수된 부산은행의 근저당권(을11)이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 포함 매각 물건

* 제시외 건물[ㄱ~ㅁ]

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-59호, 제2020-150호, 제2021-208호, 제2024-268호, 제2024-298호 각 기계·기구 목록 (단, Vacum Packing System 제외)

* 건물에 포함되어 평가된 화물리프트 및 발전설비

* 토지에 포함되어 평가된 공장 내 조경수 및 조경부분

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (본명: 정준호)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 건은 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 정촌산업단지는 제조업, 전기장비, 전자부품, 의료정밀광학기기, 자동차 관련 업체 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있어 활발한 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 최근에는 우주항공 국가산단, 뿌리산업단지 등 신규 산업단지 개발과 함께 산업 생태계 확장 및 고부가가치 산업으로의 발전 가능성이 높게 평가되고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

본건은 진주JC, 사천 IC와 인접하고 국도 3호선이 관통하며, 사천공항 및 삼천포항과의 접근성도 양호하여 물류 이동이 편리합니다. 또한, 정촌산업단지 인근 도로 개선 공사가 추진되고 있어 교통 인프라가 지속적으로 확충될 것으로 기대됩니다.

4.3. 잠재적 수요

정촌산업단지 및 인근 산업단지 내 입주 기업체들의 운영과 직원들의 수요가 주요 잠재 수요층이 될 것입니다. 또한, 복합단지 특성상 주거 시설과 편의 시설이 함께 조성되어 있어 지역 주민들의 이용 또한 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 사용승인일: 2018년 11월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 일반철골구조

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

* 공작물: 없음

5.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 및 일반철골 구조이며, 공부상 지붕은 '기타지붕(판넬)'으로 되어 있으나, 현황은 판넬 및 일부 슬래브 지붕으로 확인됩니다. 외벽은 징크판넬 및 판넬 마감, 일부 대리석 마감 등이며, 내벽은 벽지, 판넬, 모르타르 위 페인트 마감 등이 사용되었습니다. 천정은 텍스, SMC 천정재, 철골트러스 위 판넬 마감 등이고, 바닥은 타일, 장판 마감, 하드너 마감 등입니다. 창호는 새시 및 강화유리로 마감되어 있습니다. 기계·기구는 현재 가동이 중단된 상태로 정상 가동 여부는 확인되지 않았습니다.

5.3. 건물 내부 이용 현황

* 지하층: 주차장 및 기계실

* 1층: 사무실, 작업장, 숙소, 식당, 화장실 등

* 2층: 작업장, 냉장/냉동실 등

* 3층: 사무실, 휴게실 등

5.4. 부대 설비

위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 비상 발전 설비, 화물용 승강기, 일부 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.5. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에는 정촌행복드림센터가 위치하여 근로자와 주민들을 위한 복지 및 문화 공간을 제공합니다. 또한, 정촌산업단지 인근에 경남서부의료원이 입주가 확정되어 있어 의료 서비스 이용이 용이할 것으로 보입니다. 현재까지 검색된 정보에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 채권양도 등이 발생했을 가능성이 있습니다.

6.2. 기계/기구 상태

감정평가서상 기계·기구는 축산물 가공, 육가공, 냉동·냉장 및 수변전 설비 등이 포함되나, 현재 가동이 중단된 상태로 정상 작동 여부를 알 수 없습니다. 특히 Vacuum Packing System은 소재 불명으로 매각에서 제외되었습니다. 이로 인해 기계·기구 가치 평가 및 실제 사용 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 공부상 내용과 현황 차이

건축물대장상 지붕은 '기타지붕(판넬)'이나, 현황은 판넬 및 일부 슬래브 지붕으로 확인되는 등 공부와 현황이 상이한 부분이 있습니다. 이는 추후 재산권 행사 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 정촌산업단지 내 위치한 대규모 판매시설로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 사업장 또는 투자용으로 활용 가치가 높습니다. 주변 산업단지 개발과 더불어 지역 경제 활성화의 중심지로 발전할 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 복합단지로서의 이점도 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다. 다만, 기계·기구의 노후화 및 가동 중단 상태, 공부와의 현황 차이 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 정촌산업단지 및 인근 산업단지의 지속적인 개발 및 확장으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 우수한 교통 접근성과 물류 이점을 바탕으로 한 사업 확장 가능성

* 복합단지 내 위치하여 관련 산업 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 수요 확보 용이

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 등기부로 명확한 소유권 확보 가능

* 대규모 면적을 활용한 다양한 사업(판매시설, 물류, 제조 등) 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,335,096,540원입니다. 인수 보증금은 0원으로, 권리 분석상 추가 비용 부담은 없습니다. 최근 정촌산업단지 및 인근 지역의 개발 동향, 건물의 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 전문가의 추가 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.