나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31225 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 4층에이401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 `한일병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 병원, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층~지상12층 주1동 건 내 4층 에이401호로서, (2019.03.22 사용승인) 외벽: 스톤코트, 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 완경사지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

충무공동 87-23 : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m ~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한 특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건은 제시목록상 `공장'이나, 집합건축물대장등본 및 현황은 `제2종근린생활시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 당시 본건은 `휴업'상태이나 상세한 임대관계는 미상이오니, 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-등기부상 주용도는 공장이나, 건축물대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 진주지원 2025타경31225 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 4층 에이401호

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 및 현황 기준, 등기부상 주용도는 공장)

감정가: 11억 9천만원 (1,190,000,000원)

토지면적: 75.05㎡ (약 22.68평)

건물면적: 201.08㎡ (약 60.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동래농업협동조합 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층~지상12층 건물 내 4층 에이401호

사용승인일: 2019년 3월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 병원, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 지역 내 일반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 남서측 및 북서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로 2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (동래농업협동조합, 2023.03.31 접수) 입니다.

* 총 등기부채권액: 1,146,804,050원 (말소기준권리 이하 채권 총액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 별도 명시된 임차인이 존재하지 않으며, 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

* 현장 조사 당시 본건은 '휴업' 상태였으나, 상세한 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 진주혁신도시 내에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 병원, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 주요 도로에 인접하여 가시성이 좋으며, 차량 접근성이 용이하여 상가로서의 입지적 이점이 있습니다.

* 지식산업센터 및 근린생활시설 부지로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 관련 업종의 입점 및 사업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 가까운 거리에 한일병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 아파트 단지 및 다양한 상업시설들이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부상 주 용도는 공장이지만, 건축물대장 및 실제 현황은 제2종근린생활시설로 확인되어, 용도상의 불일치가 존재합니다. 이는 향후 건축 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현재 '휴업' 상태로 운영되고 있어, 공실 위험성 및 실제 임대 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 해당 지역은 혁신도시 개발 예정지구, 산업복합구역, 연구개발특구 등이 복합적으로 지정되어 있어, 관련 정책 변화 및 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 조사된 내용으로는 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 상가 건물로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 등기부상 용도와 현황 용도의 차이, 현재 '휴업' 상태로 인한 공실 및 운영 리스크 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내 핵심 상권에 위치하여 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 가능하며 건물 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

* 향후 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 해당 물건의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 명도 및 등기 관련 절차가 비교적 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 11억 9천만원

* 총 채권액 (말소기준권리 이하): 약 11억 4천 7백만원

* 낙찰가 산정 시 고려사항:

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 적습니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물의 실제 현황(활용 가능성, 공실률, 수리 필요성)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 '휴업' 상태임을 감안하여 예상 임대 수익률을 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

* 전반적인 시장 상황 및 경쟁자의 입찰 의지를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 1차적인 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 10억 7천만원 (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.