나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20905 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 2층267호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 자동차판매시설(사무실 및 매매장)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2025타경20905 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 2층 267호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

725,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

101. 54㎡ (약 30.71평)

1.5. 2. 건물면적

408. 63㎡ (약 123.57평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주식회사 국민은행

1.9. 특이사항

유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치하며, KC월드카프라자 건물 내에 소재합니다. 해당 지역은 자동차 관련 시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업·업무 지구에 속합니다. 주변에는 다수의 자동차 판매 시설, 서비스 센터 및 다양한 상가들이 혼재하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근성이 매우 용이하며, 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 물건지로의 진입 및 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권금액 756,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (상호: 에이치모터스)

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

전입(사업)일자: 2022년 7월 1일

대항력: 있음

3.4. 등기부 요약

등기부등본 상 다수의 권리(신탁말소, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류)가 존재하였으나, 말소기준권리인 을1 근저당보다 후순위 권리들은 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다. 총 채권액은 약 796,094,067원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 업종

본 물건은 "KC월드카프라자" 내 A동 2층 267호로, '근린상가' 용도이며, '자동차판매시설(사무실 및 매매장)'로 이용 중에 있습니다. 이는 해당 건물이 자동차 관련 업종의 집객력이 높음을 시사합니다. 또한, 근린생활시설로서 다양한 소매업 및 서비스업의 입점 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

마산회원구 양덕동은 창원시의 주요 상업 및 업무 기능이 집중된 지역 중 하나로, 지속적인 유동 인구와 소비력을 바탕으로 안정적인 상권 기반을 갖추고 있습니다. 자동차 판매 및 관련 서비스 업종의 집적 효과 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

주요 간선도로 인접으로 차량 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

대규모 상업 시설 및 근린 상업 시설이 주변에 발달해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 기타

건축물대장상 용도는 자동차 관련 시설 및 근린생활시설로 되어 있으며, 실제 이용 현황과 일치하는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김 (보증금 30,000,000원)이 존재하므로, 명도 시 임차인과의 협의 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 권리가 존중되어야 할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체의 특성

유동화 물건이라는 점은 복잡한 권리 관계가 있을 수 있음을 시사하므로, 권리 분석 및 물건 현황에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

6.3. 주변 환경

일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 혐오 시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 정밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 자동차 관련 업종의 입지에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 충분한 현장 조사와 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 마산회원구의 중심 상업 지역 내 위치

* 자동차 관련 업종 및 근린생활시설 운영에 적합한 용도

* 잘 갖춰진 주변 교통망 및 편의시설

* 말소 기준 권리 외 추가 인수 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 725,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되며, 본 건의 경우 권리 관계의 명확성과 입지 조건을 고려하되, 임차인 명도 비용 및 협상 가능성 등을 감안하여 600,000,000원 ~ 680,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.