나이스옥션 법원경매 창원 2025타경733 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1245-3 에스엠빌딩 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층건 내 제1층 제106호로서, . 외 벽 : 현무암판석 붙임 및 판넬 마감 등 . 내 벽 : 인테리어 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'근린생활시설'로서 인접한 제1층 제107호와 벽체 철거후 일체로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측과 동측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접하며, 서측으로 폭 약 8m의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m~15m) (접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도 지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-제시외 건물(1-2~1-5)은 매각포함. 제시외 건물 중 '판넬조 판넬지붕 단층 창고'는 매각대상에서 제외(감정평가서서상 제시외 건물 'ㄱ').
-근린생활시설로서 인접한 제1층 제107호와 벽체 철거 후 일체로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경733 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1245-3 에스엠빌딩 1층 106호

신주소: 경상남도 창원시 진해구 남영로55번길 6-5 (남문동)

용도: 근린상가

건물명: SM빌딩

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

건물면적: 41.94㎡ (약 12.69평)

건물 제시외면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

집합건물로서 본건이 속한 건물의 총 토지 면적은 720.7㎡ (약 217.78평)이며, 연면적은 2408.27㎡ (약 728.70평)입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 372,480,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건의 남측과 동측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접하며, 서측으로 폭 약 8m의 보행자 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 우영수 외 3명으로부터 구희선으로 이전되었습니다.

등기부 상 근저당권(신한은행, 360,000,000원) 및 임의경매 개시결정(신한은행, 206,873,472원) 기록이 모두 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입(사업)일자: 2023-09-08

확정일자: 2025-06-20

배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 없음

임대 관계는 미상입니다.

3.3. 권리 인수 및 말소 관계

말소기준권리인 근저당권이 말소되었으며, 임차인 김 은 대항력이 없습니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

3.4. 권리 분석 종합

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 아파트 단지, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 현재까지 확인된 바는 없습니다.

4.2. 상권 특성

아파트 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 근린생활시설로서 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 웅촌초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 근린생활시설로 인해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 관련 리스크

본건은 근린생활시설로서 인접한 제1층 제107호와 벽체를 철거하여 일체로 이용 중입니다. 향후 원상복구 또는 분할 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가서 상 '판넬조 판넬지붕 단층 창고'로 기재된 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

등기부상 근저당 및 임의경매 기록이 말소되었으나, 추가적인 권리 변동 사항에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상이므로, 점유 현황 등에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지 이용 계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역 등의 제한이 존재합니다.

7. 투자 포인트

본건은 상업지역 내 근린생활시설로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 권리 관계가 명확한 편입니다.

인근 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성을 통해 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 보다 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 수반되어야 합니다.

9. 종합 의견

창원시 진해구 남문동에 위치한 본 근린상가 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 상권 형성 잠재력이 있습니다.

등기부상 말소기준권리 외 권리 관계가 정리되었고, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 적은 점은 긍정적입니다.

다만, 인접 호실과의 합벽 철거로 인한 원상복구 가능성 및 임대 관계 미상 등은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 시장 상황과 추가 분석에 따라 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.