나이스옥션 법원경매 창원 2025타경739 [1] 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 55 공장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 소재 "용곡마을회관" 북측에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지, 자연림 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 공업나지 및 휴경지 상태임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

공부상 지목 ‘공장용지’이나 현황 ‘공업나지 및 휴경지’ 상태임. 2026. 6. 22.자 한국자산관리공사의 공매통지서 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 55 소재 토지로서, 창원지방법원 2025타경739 (1) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

감정평가액은 1,070,498,000원이며, 매각 대상은 토지입니다.

토지 면적은 5,122.00㎡ (약 1,549.3평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물은 현재 존재하지 않아 건물 면적은 0.00㎡입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되며, 채권자는 의령군산림조합으로 파악됩니다.

특이사항으로는 공부상 지목은 ‘공장용지’이나 현황은 ‘공업나지 및 휴경지’ 상태이며, 2026년 6월 22일자 한국자산관리공사의 공매 통지서가 제출된 사실이 있습니다.

물건명세서 작성일은 2026년 6월 22일입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 55이며, "용곡마을회관" 북측에 위치합니다.

주위 환경은 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태는 부정형의 완경사지이며, 현재는 공업나지 및 휴경지 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 의령군산림조합의 근저당권(채권액 715,000,000원)입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 존재했습니다.

* 소유권 이전: 이찬희 (2021-02-17), 어울림주식회사농업회사법인 (2021-09-17)

* 근저당권: 의령군산림조합 (2021-09-17, 715,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 의령군산림조합 (2021-09-17) - 등기부상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 실제 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 압류: 김해시 (2023-01-02), 밀양시 (2023-05-24), 김해세무서장 (2024-10-08) - 모두 말소되었습니다.

* 임의경매: 의령군산림조합 (2025-09-25, 604,829,837원) - 본 건 경매의 개시 결정 원인입니다.

현재 자료상으로는 말소기준권리 이하 등기된 권리는 모두 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 김해시 주촌면은 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변으로 공장 및 농경지가 분포하고 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

지역 특성상 향후 산업 및 물류 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 용곡마을회관이 있으나, 통상적인 편의시설(상업시설, 병원, 학교 등)은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

인근 자연림 존재로 쾌적한 환경 조성이 가능할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이: 공부상 지목은 ‘공장용지’이나 현황은 ‘공업나지 및 휴경지’ 상태로, 향후 토지 이용 및 개발 시 지목 변경, 건축 행위 제한 등에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공매 통지서 제출: 한국자산관리공사의 공매 통지서가 제출된 사실은 추가적인 권리 관계 또는 매각 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 권리관계 불확실성: 등기부등본상 지상권이 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재된 점은 심각한 모순입니다. 이는 해당 지상권이 실제로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 가능성이 있음을 시사합니다. 반드시 등기사항전부증명서 원본 및 관련 서류를 통해 소멸 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 관계 및 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 개발 잠재력은 있으나, 공부와 현황의 불일치, 개발 행위 제한, 공매 통지서 제출, 그리고 권리 관계의 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 지상권의 소멸 여부에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5,122㎡ (약 1,549.3평)의 면적은 활용 가치가 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 김해시 주촌면 지역의 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회: 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,070,498,000원

인수 보증금: 0원

말소기준권리 채권액: 715,000,000원 (근저당) + 604,829,837원 (임의경매 신청액) = 1,319,829,837원

위에서 언급된 잠재적 리스크, 특히 지상권의 인수 가능성, 현황과 지목의 차이, 개발 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 확정을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 제안: 750,000,000원 ~ 850,000,000원 (추가적인 실사 및 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.