나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1461 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 739 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 ‘서리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로(은현리 1336번지, 지목: 도로, 소유자: 국) 및 북측으로 타인 소유의 노폭 약 4미터 내외의 도로(은현리 746-6, 지목: 도로, 소유자: 이봉은)와 각각 접함.

인접 도로상태

완경사지대 내 부정형 토지로서, ‘단독주택’ 부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

‘건물 감정평가 요항표 - 부합물 및 종물 관계’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

‘건물 감정평가 요항표 - 임대관계 등’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일자: 2018.08.21) 외벽: 치장석 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판깔기, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설 포함
2. 목록[1] 토지의 남서측 일부는 매각대상 아닌 타인 소유의 건물(경량철골구조 단층 창고)이 점유중으로 보이고 이를 감안하여 감정평가함.
3. 물건[2]는 건축물관리대장 및 등기사항전부증명서상 은현리 739,740 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 토지대장상 2019.1.14.자로 은현리 739로 합병되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1461 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 739

용도: 단독주택

감정가: 355,643,640원

토지면적: 595.00㎡ (약 180평)

건물면적: 95.32㎡ (약 29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 노석기

주요 특이사항: 공동담보, 법정지상권 성립 여부 불분명

1.2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 ‘서리마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. (도보 5분 거리에 버스정류장 위치)

* 도로: 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 국유 도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 타인 소유 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현재 ‘단독주택’ 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: '서리마을회관'이 인근에 있으며, 웅촌 문화복지센터 등 지역 기반 시설이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 대규모 산업 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설에 대한 민원이 지속적으로 제기된 바 있으나, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 울주군 지역 자체적으로 혐오시설 관련 이슈가 간헐적으로 발생하고 있어 지역 개발 관련 사항을 주시할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 9월 17일 접수된 웅촌농업협동조합의 근저당 (을3) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 목록 토지의 남서측 일부에 타인 소유의 건물(경량철골구조 단층 창고)이 점유 중으로 보이며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현황 조사 시점 또는 등기부상 명확히 확인되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면의 자연녹지 지역 내에 위치한 단독주택 부지입니다. 주변은 농경지와 자연림이 혼재하는 전형적인 농촌 및 전원 주택 단지 형태를 띠고 있습니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상권 형성과는 거리가 있으며, 주거 기능에 초점을 맞춘 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: '서리마을회관'이 인근에 있으며, 웅촌면 행정복지센터, 웅촌 문화복지센터 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

* 교육시설: 웅촌초등학교, 웅촌중학교, 울산미용예술고등학교, 춘해보건대학교 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 의료시설: 웅촌면 보건지소와 인근 지역 병원 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 울산 시내 및 인근 도시로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지의 남서측 일부를 타인 소유 건물이 점유하고 있으며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 가장 큰 리스크입니다. 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 일괄매각 대상 제시외 건물: 건물 면적 95.32㎡ 외에 249.40㎡의 제시외 건물이 포함되어 일괄매각됩니다. 다수의 추가 건물 및 태양광시설이 포함된 만큼, 이들의 현황, 관리 상태, 법적 문제 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 일부 점유: 매각 대상 토지의 남서측 일부가 타인 소유 건물에 의해 점유되어 있는 것으로 추정되며, 이는 감정평가 시 반영되었으나 실제 이용 시 불편함이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용승인된 비교적 신축 단독주택 건물과 넓은 면적의 제시외 건물 및 태양광시설이 일괄 매각되는 건입니다. 울주군 웅촌면의 자연 친화적인 환경에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 토지의 일부를 타인 소유 건물이 점유하고 있고, 이에 따른 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 리스크 해소 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 건축된 단독주택: 2018년에 사용승인된 현대적인 단독주택 본건물은 즉시 거주 또는 임대 활용이 가능합니다.

* 추가 건물 및 시설 활용 가능성: 넓은 면적의 제시외 건물과 태양광 시설은 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있습니다. (단, 상태 및 법적 문제 확인 필수)

* 전원 또는 농촌 주택으로서의 가치: 자연환경 속에 위치하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 울주군 웅촌면 지역의 도시 개발 사업 추진(회야강 리버스테이트 단지 조성 등) 및 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 355,643,640원입니다. 등기부상의 채권 총액은 약 2억 3,500만원 수준으로, 채무 부담은 감정가 대비 높은 편은 아닙니다. 그러나 토지 일부에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이에 대한 명확한 해소 방안이 없는 상황입니다.

해당 물건은 토지 남서측 일부에 대한 타인 소유 건물 점유 및 법정지상권 성립 여부라는 중대한 법적 불확실성을 안고 있습니다. 이러한 리스크는 물건의 실질적인 가치를 크게 하락시킬 수 있으며, 법적 분쟁 발생 시 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에 비례하여 산정하기보다는, 상기 명시된 위험 요소를 면밀히 검토하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 손실을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세 자료가 제공되지 않아 정확한 시세 분석은 제한적이나, 일반적으로 이러한 법적 리스크가 큰 물건의 경우 감정가보다 현저히 낮은 금액에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 인근 부동산 중개업소 및 전문가와의 상담을 통해 유사한 조건의 거래 사례를 조사하고, 법정지상권 문제 해결 시 예상되는 가치 상승분과 미해결 시 가치 하락분을 종합적으로 고려한 후, 낙찰 가능한 최적의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.