나이스옥션 법원경매 포항 2025타경523 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 62 씨티캐슬 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 '연일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트, 소규모 공동주택, 학교 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 읍소재지 내에 위치하여 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 202호 단위세대로서, 외 벽 : 스톤코트, 드라이비트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, E.V설비, 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(연일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '천동철' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 사건번호: 포항지원 2025타경523 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 62 씨티캐슬 2층202호

용도: 연립주택

감정평가액: 93,000,000원

토지 면적: 36.45㎡ (약 11.03평)

건물 면적: 60.28㎡ (약 18.24평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

건축 정보 (JSON 분석 결과)

건축 연도: 1994년

사용 승인일: 2014년 06월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 2층 202호

주요 용도: 공동주택 (연립주택)

대지 면적: 506㎡ (건물 전체 대지 면적)

건축 면적: 280.54㎡

연면적: 943.87㎡

건폐율: 55.44%

용적률: 186.54%

주차: 옥외기계식 12대 (138.7㎡)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 '연일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있는 일반적인 주거 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 읍소재지 내에 위치하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태

토지는 부정형으로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 현재 연립주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 준주거지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)

* 상대보호구역(연일초등학교)

* 절대보호구역(연일초등학교)

* 비행안전제2구역(전술)

1.2. 권리분석

등기부 요약 (말소 기준 권리: 2020-06-26 전세권설정, 김영애, 80,000,000원)

* 소유권 보존: 박진우 (2014-06-27)

* 소유권 이전: 천동철 (2014-10-16)

* 전세권 설정: 김영애 (2020-06-26, 80,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸 예정.

* 가압류: 신용보증기금 (2020-07-22, 153,000,000원) - 매각으로 소멸 예정.

* 압류: 포항세무서장 (2021-01-08) - 매각으로 소멸 예정.

* 가압류: 오케이저축은행 (2021-10-18, 5,019,888원) - 매각으로 소멸 예정.

* 임의경매 개시: 김영애 (2025-09-19, 80,000,000원) - 매각으로 소멸 예정.

* 압류: 포항시 (2025-11-27) - 매각으로 소멸 예정.

총 채권 금액: 238,019,888원

임차인 현황

* 임차인: 김영애

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 전세권자이며, 임의경매 신청 채권자입니다. 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 없음 (모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 연일읍 괴정리는 아파트 단지와 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역 상권입니다. 배후 주거 단지를 기반으로 하는 생활 밀착형 상권의 특성을 보이며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민의 일상생활에 필요한 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이하여 포항 시내 주요 지역으로의 이동은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 읍 소재지 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 남서측 인근에 연일초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 읍소재지 내 위치로 기본적인 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 지역 내 이동은 용이하며, 간선도로 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 건축된 건물로, 장기수선충당금 적립 현황 및 건물 상태에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 토지 이용에 제한이 따르는 사항이 존재합니다.

* 임차인 권리 관계: 김영애씨는 대항력은 없으나 전세권자이자 경매 신청 채권자이므로, 배당 절차 및 명도 과정에서 특이사항 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.)

* 권리 관계 복잡성: 다수의 채권(가압류, 압류)이 존재하여 채권자 간의 배당 순위 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 연립주택으로, 연일초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물의 건축 연도가 오래되었고, 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다. 또한, 임차인 김영애씨가 전세권자이면서 임의경매 신청자로 등재되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 이해가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 안정적 배후 수요: 학교와 인접한 주거 지역으로, 실수요자의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실제 시세가 높을 가능성이 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 물건입니다. (단, 감정가와 실제 시세의 괴리가 크므로 주의 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

건물 면적: 60.28㎡ (약 18.24평)

최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준)

* 인근 '대우황실빌라' (1994년식, 59.32㎡, 2층): 280,000,000원 (약 2.8억원)

* 평당가: 약 15,642,458원

본 물건의 시세 추정

제공된 최근 매매 사례 중, 본 물건과 유사한 '대우황실빌라'(연립주택, 1994년식, 59.32㎡, 2층)의 거래가 2.8억원 (280,000,000원)을 기준으로 볼 때, 본 물건(60.28㎡, 18.24평)의 현재 적정 시세는 약 18.24평 * 15,642,458원 ≈ 285,000,000원 (2억 8천 5백만원) 수준으로 추정됩니다.

입찰가 산정 의견

본 물건은 현재 감정가(9,300만원)와 추정 시세(약 2.85억원) 간의 괴리가 매우 큰 상황입니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 평가 기준과 현재 시점의 거래가 사이에 차이가 발생했음을 시사합니다.

이러한 경우, 경매 시장에서 높은 관심을 받으며 입찰 경쟁이 치열해질 가능성이 높습니다.

시세 2.85억원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 실수요자 선호도가 높은 지역임을 감안할 때, 낙찰가는 시세에 근접하거나 약간의 프리미엄이 붙을 수도 있습니다.

안정적인 투자를 위한 보수적인 접근과 시세 반영을 고려하여, 예상 입찰가는 2억 1천만원 ~ 2억 4천만원 사이로 제안합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 분석을 바탕으로 산출된 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태, 주변 시세 변동, 법원 집행 상황 등을 면밀히 확인하신 후, 본인의 투자 판단에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.