나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9321 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 105동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "범물중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위일대는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 대구지하철 3호선 범물역이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제105동 제2층 제206호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선, 남서측, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발 지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인 하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9321 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 큐OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 105동 2층206호

용도: 아파트

건축년도: 1992년 8월 (사용승인일 기준)

총층수: 15층

해당층: 2층

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 40.34㎡ (약 12.2평)

건물면적: 84.39㎡ (약 25.5평)

토지 지분: 40.3365㎡ (약 12.2평)

건물 지분: 84.385㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 279,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 배치

본건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치하며, 북서측 인근에 범물중학교가 소재합니다. 주위 일대는 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있습니다. 대구지하철 3호선 범물역이 소재하고 있으며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

북서측으로는 왕복 4차선 도로, 남서측, 남동측 및 북동측으로는 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 대구범물초등학교, 대구지봉초등학교, 대구복명초등학교, 범물중학교, 아이온유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 검색 결과, 해당 물건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 18일에 접수된 대가농업협동조합의 근저당 (을5)입니다.

3.2. 말소 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 현재 등기부상 확인되지 않았습니다. 따라서, 경매 절차를 통해 매각되면 근저당, 가압류, 임의경매 등 등기부상 모든 권리(을5, 을6, 을7, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재 파악된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

현장 조사 시 거주인 또는 이해관계인이 부재하여 내부 구조 및 마감 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 임대 관계가 미상이며, 정확한 보증금 및 차임 지급 여부가 불확실한 상황이므로, 입찰 전 이해관계인 탐문 등 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

해당 물건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치한 아파트 단지로, 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 주거 선호도가 높은 편입니다.

4.2. 편의 및 생활시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다. 또한, 주변에 형성된 각종 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 교육 환경

본건 인근에 대구범물초등학교, 대구지봉초등학교, 대구복명초등학교, 범물중학교, 아이온유치원 등이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 특히, 해당 초등학교 및 중학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제105동 제2층 제206호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건물 사용승인일은 1992년 8월 20일로, 비교적 오래된 건축물이지만 주기적인 관리가 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

현장 조사 시 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 동일 유형의 일반적인 평면도 및 마감 상태를 참고하였습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명은 범물영남보성아파트이며, 총 442세대, 5개동으로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 1층 높이이며, 총 주차대수는 290대 (세대당 약 0.66대)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

현장 방문 시 거주자 부재 등으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 외부에서 파악한 정보와 다를 수 있으며, 수리 또는 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계를 명확히 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 또는 사용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

대구 수성구의 우수한 학군과 주거 선호 지역에 위치하며, 대구지하철 3호선 범물역 및 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 교통이 편리합니다.

7.2. 시세 대비 가치

최근 유사 면적의 실거래가(84.385㎡, 29,500만원) 대비 감정가(84.39㎡, 27,900만원)가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7.3. 권리관계 명확성

말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 것으로 파악되어, 경매를 통해 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동의 우수한 입지 조건과 교육 환경을 갖춘 아파트입니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 목적뿐만 아니라 투자 가치도 있는 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,000,000원이며, 유사 면적(84.385㎡)의 최근 실거래가는 295,000,000원으로 확인됩니다. 이는 감정가보다 높은 수준입니다.

내부 상태 및 임대차 관계 미확인 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 285,000,000원 ~ 295,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 거래 사례의 상단 수준에서 보수적으로 접근하는 방안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.