나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9350 [1] 경상북도 영천시 금호읍 교대리 456-9 초롱빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 교대리 소재'금호우방타운' 서측 인근에 위치하며, 주위일대 는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제1층 제101호 단위세대로서 -외벽: 드라이비트 등 마감 -내벽: 벽지 및 타일 등 마감 -바닥: 장판지 및 타일 등 마감 -창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, "다세대주택부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민 탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9350 (1)

소재지: 경상북도 영천시 금호읍 교대리 456-9 초롱빌라 1층101호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOO

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 38,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 개요 (건축물대장 기반)

건물명: 초롱빌라

주소: 경상북도 영천시 금호읍 교대리 456-9번지 (도로명: 경상북도 영천시 앵기길 64-6)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

사용승인일: 1997년 10월 22일

지상 층수: 4개 층

세대수: 8세대

건물 전체 면적: 468.84㎡ (약 141.83평)

1.4. 면적 정보

토지면적: 34.46㎡ (약 10.42평)

토지지분: 34.46㎡ (약 10.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 54.27㎡ (약 16.42평)

건물지분: 54.27㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 교대리 소재 '금호우방타운' 서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 본건과 동일한 유형의 다세대주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 단지 남측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 (전부제한 300m, 전 축종 사육 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2015년 12월 23일자 대구은행의 근저당권(채권금액 40,250,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 (인수 여부)

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 따라서 현 소유자의 채무 불이행으로 인한 임의경매이므로, 매각으로 인해 소유권이 이전될 경우 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 다세대 및 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 4월 거래: 2015년 건축, 전용면적 72.47㎡, 90,000,000원 (평당 약 1,242,000원)

- 2025년 5월 거래: 2014년 건축, 전용면적 69.815㎡, 120,000,000원 (평당 약 1,718,000원)

- 2025년 4월 거래: 2019년 건축, 전용면적 84.92㎡, 200,000,000원 (평당 약 2,355,000원)

4.2. 시세 조정 (면적, 건축연도 고려)

본건은 전용면적 54.27㎡ (약 16.42평)이며, 건축연도는 1997년으로 비교적 노후화되었습니다. 제공된 거래 사례들은 본건보다 면적이 크고 건축연도가 신축에 가깝습니다.

가장 유사하다고 볼 수 있는 2014년~2015년식 주택의 평당 시세(약 124만~172만원)를 고려하고, 본건의 건축연도(1997년)를 감안하여 보수적으로 약 70~80% 수준으로 적용한다면, 본건의 시장 가치는 평당 약 85만원 ~ 120만원 수준으로 추정됩니다.

이를 전용면적 54.27㎡에 적용할 경우, 약 46,000,000원에서 65,000,000원 사이의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 38,000,000원 대비 높은 수준으로, 본건이 시세보다 낮게 감정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주택 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제1층 제101호 단위세대입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 (외부 검색 결과 반영)

주변 일대는 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지나 영천 시내로 이동해야 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보만으로는 특별한 혐오시설이나 유해시설이 본건 인근에 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1997년에 건축되어 20년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 내부 설비 및 마감재의 노후화 정도에 따라 추가적인 수리 비용이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 (미확인 사항)

감정평가서에 따르면, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 현황을 직접 확인하지 못하고 집합건축물대장 및 외부에서 투시 가능한 내부 전경, 인근 주민 탐문 등을 참고하여 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 금호읍에 위치한 1997년식 다세대주택으로, 감정가는 3,800만원입니다. 최근 인근의 신축에 가까운 다세대/연립주택 시세가 본건의 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

- 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능

- 향후 지역 개발 및 인구 유입 시 가치 상승 잠재력

- 소액으로 투자가능한 부동산

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 38,000,000원입니다. 그러나 주변 유사 물건의 최근 거래 시세 및 면적, 건축연도를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 등을 감안하여, 공격적인 투자를 고려한다면 감정가 대비 약 60% 이상 상향된 가격인 62,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사 및 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.