나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9338 [1] 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 1층제2층161호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

` 본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 "대구경북지방병무청" 서측 인근에 위치하는 "대구혁신도시비젼스퀘어2" 제1층제2층 제161호 구분건물로서, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 대형마트, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 생활편익시설등 과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로, 버스승강장 등이 인근에 위치하여 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상6층건 중 제1층제2층 제161호 단위상가로서, 외벽: 알루미늄 복합판넬, 페인트 등 마감 내벽: 인테리어치장, 타일 등 마감 바닥: 타일 등 마감 창호: 강화유리 및 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점).

설비내역

위생, 급 ·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 덕트설비, 승강 기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포 장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신 도시개발예정지구(변경중).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물등기부등본상 소유자는 "배태화"임. 나. 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 다. 기타 본건은 기준시점 현재 인접호수(160호)와 호별 경계벽을 제거하여 일체의 음식 점(맛찬들 왕소금구이)으로 이용중임.

물건 비고

1,2층 복층구조임. 인접호수(160호)와 경계벽이 제거되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9338 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신서동 1188, 대구혁신도시비젼스퀘어2, 1층제2층161호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 업무시설 포함)

* 감정가: 430,000,000원

* 토지 면적: 79.18㎡ (약 23.95평)

* 건물 면적: 81.00㎡ (약 24.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주식회사 아이엠뱅크

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 신서동 소재 "대구경북지방병무청" 서측 인근의 "대구혁신도시비젼스퀘어2" 건물 내 1층 및 2층 161호에 해당합니다.

* 주변 환경: 본 건물 일대는 각종 근린생활시설, 대형마트, 업무시설 등이 밀집하여 형성되어 있으며, 생활 편익 시설과의 접근성이 뛰어나 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 가장형으로 인접 필지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 현재 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 북측 30미터, 동측 20미터, 서측 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구(변경중)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 3일자 대구은행 근저당권 (516,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 제공된 등기부 정보에 따르면, 을3 근저당권 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매, 가압류, 압류)는 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부에 명시되지 않은 사실상의 권리가 있을 수 있으나, 제공된 정보상으로는 없습니다.)

* 등기부 채권 총액: 559,073,912원

* 임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2016년 5월 4일

* 확정일자: 2025년 6월 13일

* 배당신고일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 30,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 본 물건은 현재 일반음식점(맛찬들 왕소금구이)으로 이용 중이며, 용도는 제2종근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 업무시설 등으로도 활용 가능합니다.

* 주변 상권: 대구혁신도시 내 중심상업지역에 위치하여 관련 근린생활시설, 업무시설, 대형마트 등이 밀집해 있습니다.

* 상권 특성: 대구경북지방병무청 등 주요 관공서와 인접해 있어 안정적인 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 인근에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 경쟁이 존재하나, 혁신도시 개발에 따른 지속적인 상권 활성화가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 건물 인근에 대형마트, 각종 음식점, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통 접근성: 도보 거리 내 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 공공시설: 대구경북지방병무청이 가까이 있어 관련 업무를 보거나 방문하는 인구를 흡수할 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 혁신도시 내 일반적인 상업 및 업무 지구 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경계벽 제거: 본 물건은 1, 2층 복층 구조로, 현재 인접 호수(160호)와 경계벽이 제거된 상태로 이용 중입니다. 향후 원상복구 또는 재구획 필요성이 발생할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계: 현재 임차인(류 )이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 원활한 명도를 위해 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 개발 영향: 본건이 혁신도시개발예정지구(변경중)에 포함되어 있어, 향후 개발 계획 변경에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 혁신도시의 핵심 상업 지역에 위치한 장점이 있습니다. 대구경북지방병무청 인접이라는 지리적 이점과 1, 2층 복층 구조를 활용한 넓은 공간은 상업 시설로서 높은 활용 가치를 제공합니다. 권리 관계가 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 비교적 명확하며, 인수되는 임차 보증금이 없는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 인접 호수와의 경계벽 제거 문제는 향후 활용 계획에 따라 추가적인 비용이나 조치가 필요할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 중심 입지: 대구 혁신도시 상업 지구의 중심에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 관공서 인접 효과: 대구경북지방병무청 등 주요 공공기관과 인접하여 안정적인 고객층 확보가 기대됩니다.

* 복층 공간 활용: 1, 2층 복층 구조는 일반 상가 대비 넓은 면적과 독특한 공간 활용을 가능하게 하여 업종 경쟁력을 높일 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 법적으로 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 유지하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 430,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현황(복층 구조, 경계벽 제거 등)과 주변 시세, 향후 명도 및 원상복구 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 있어 추가적인 부담은 없습니다. 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. (본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.