나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9349 [1] 대구광역시 동구 방촌동 1050-71 영남네오빌 108동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 "해안역" 남동측에 위치하는 "영남네오빌 제108동 제11층 제1103호" 단위세대이며, 주위 일대는 아파트단지, 단독.다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철1호선(해안역) 및 버스승강장이 위치하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골트러스지붕 15층건 중 11층 1103호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) (2022-11-10)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-10-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)<추가기재>하천 구역에 대하여는 건설과 문의바람, 기호 2): 근린상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-11-10)(주간 선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-10-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)<추가기재>하천 구역에 대하여는 건설과 문의바람, 기호 3): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장 ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10) <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9349 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 대구광역시 동구 방촌동 1050-71 영남네오빌 108동 11층 1103호

토지면적: 97.19㎡ (약 29.39평)

토지 지분: 97.19299999999998㎡ (약 29.39평)

건물면적: 173.66㎡ (약 52.53평)

건물 지분: 173.6603㎡ (약 52.53평)

전용면적: 84.9913㎡ (약 25.71평)

1.3. 매각 대상 및 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 571,000,000원

1.4. 건축물 현황 (영남네오빌 아파트)

주소: 대구광역시 동구 방촌동 1050-71

사용승인일: 2000년 06월 29일

동수: 11동

세대수: 930세대

총 최고층수: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 기타

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 2,096,140,210원

말소기준권리: 2013년 04월 09일 접수된 대구은행 근저당 (223,200,000원)

소유권 보존: 영남건설주식회사 (2000-08-01)

소유권 이전: 정옥남 (2000-08-01)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 "해안역" 남동측에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 단독.다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음. 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로서 자체 지반이 평탄하게 조성되어 있으며 아파트 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 해안역 및 다수의 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며 제반 교통사정은 양호함.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 폭 약 15미터 도로, 남서측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접해 있음.

2.4. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 철골트러스지붕 15층 건물 중 11층에 위치한 단위세대로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있음. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2013년 04월 09일 접수된 대구은행 근저당입니다. 해당 권리보다 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 임대관계는 미상으로 명시되어 있으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도, 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 특이 권리사항

본건은 유동화물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 공동담보로 제공된 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 지역은 대규모 아파트 단지와 함께 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 안정적인 지역입니다. 인근에 지하철 1호선 해안역이 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 입주민의 편의성을 높이고 있습니다.

5.2. 최근 실거래가 동향

최근 2026년 4월부터 6월까지 거래된 동일 단지 내 전용면적 84.9913㎡(약 25.71평) 아파트의 실거래가는 230,000,000원에서 290,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 최고가는 2026년 4월 10층 거래의 290,000,000원이며, 최저가는 2026년 6월 1층 거래의 230,000,000원입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대관계 및 보증금 액수가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 확인과 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 거래 및 권리 관계 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 소로2류 등 다양한 용도지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역(제2종/제3종)에 포함되어 있어, 군용 항공기 운항과 관련된 소음 및 안전 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 (공항 소음 등)

대구비행장(K-2)과 인접해 있어 항공기 소음이 심각한 수준인 지역으로 알려져 있습니다. 방촌동 역시 소음대책지역에 포함되어 있으며, 군소음 피해 보상금 지급 대상 지역입니다. 이로 인해 거주 환경의 쾌적성이 저하될 수 있으며, 소음으로 인한 스트레스가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 해당 소재지에 특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설(K-2)과의 인접성으로 인해 비행 관련 소음 및 제한 구역에 해당합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 1호선 해안역 초역세권으로 교통 편의성이 매우 우수함.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 인접한 안정적인 주거 지역에 위치함.

* 약 25.71평의 전용면적을 갖추고 있으며, 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 방촌동에 위치한 영남네오빌 아파트로, 지하철 1호선 해안역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다. 주변으로 주거 및 상업시설, 학교가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 건물 구조 및 설비 상태도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 물건이라는 점, 그리고 대구비행장 인근 지역으로 인한 소음 및 비행안전구역 관련 규제는 본건의 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 정확한 시세 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 571,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료(전용면적 84.9913㎡ 기준)는 230,000,000원에서 290,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하며, 대항력 있는 임차인 및 공항 소음 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 제반 리스크를 고려한 예상 입찰가는 210,000,000원에서 250,000,000원 사이를 제안합니다. 본 입찰가 산정은 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 것이므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 임차인 현황, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 추가로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.