나이스옥션 법원경매 천안 2025타경716 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 210동 2층212호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 ‘가전1리경로당’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택, 중소 규모의 공동주택 단지, 중소 규모의 공장 등으로 형성되어 있는 농촍지역으로 동측 인근에 '한국기술교육대학교' 제1캠퍼스가 소재하고 남서측 인근에 '천안제5일반산업단지가 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

기호(1, 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 212호 및 4층 504호로서, (사용승인일: 2018.07.25) 외벽: 세멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1,2) : 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

기호(1,2) : 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남 하향 완경사지의 부정형의 토지로서 축대 등을 조성하여 부지 조성되어 있으며, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 2025타경716 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 210동 2층 212호

용도: 연립주택

토지면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

토지지분: 53.5847㎡

건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

건물지분: 39.982㎡

건물 준공일: 2018.07.25

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 212호

1.3. 감정가 및 시세

감정가: 103,000,000원

최근 매매가 (2026년 5-7월): 45,000,000원 ~ 50,000,000원

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 ‘가전1리경로당’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 중소 규모의 공동주택 단지, 중소 규모의 공장 등으로 형성되어 있습니다. 동측 인근에 '한국기술교육대학교' 제1캠퍼스가, 남서측 인근에는 '천안제5일반산업단지'가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 단지 서측으로는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 한국기술교육대학교, 천안5일반산업단지 등이 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 현재까지 공개된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2019.11.27 접수, 115,200,000원)

등기부채권 총액: 115,200,000원

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소기준권리, 임의경매 등)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이준희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023.02.17

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 실제 점유 관계 및 추가적인 권리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 농촌 지역과 산업단지, 교육시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 한국기술교육대학교와 천안5일반산업단지가 인접하여 직장인 및 학생 유입 가능성이 있습니다.

4.2. 시장 동향

천안시 전체적으로는 인구 증가와 함께 부동산 시장에 긍정적인 신호가 나타나고 있으며, 특히 산업단지 인접 지역 및 정주 여건이 좋은 곳을 중심으로 수요가 회복되는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물

부경타운하우스2단지는 2018년 7월에 사용승인된 연립주택 단지입니다. 본 물건은 210동 2층에 위치하며, 방 1개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 연립주택(전용면적 약 12.09평)입니다.

5.2. 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

'임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 정보는 명도 시 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

6.2. 감정가와 실거래가 괴리

감정가가 103,000,000원인 반면, 최근 실거래가는 45,000,000원에서 50,000,000원 사이로 확인되어 큰 가격 차이를 보입니다. 이는 시장 상황 변동, 감정평가 시점의 차이, 또는 물건 자체의 특수성 때문일 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건의 특성상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으며, 이는 경매 절차나 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 연립주택으로, 주변에 산업단지와 대학교가 있어 배후 수요가 예상됩니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상의 전입자로 인한 명도 부담과 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)의 연립주택으로 내부 상태 양호 예상.

* 한국기술교육대학교 및 천안5일반산업단지와 인접하여 임대 수요 가능성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 본 건물의 시세는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

이는 감정가 103,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액입니다.

따라서, 현재 시세를 반영한 합리적인 입찰가는 최근 실거래가 상단 금액을 고려하여 55,000,000원으로 제안합니다.

다만, 임대차 관계 미상의 전입자 존재 및 명도 예상 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

해당 금액은 순수 예상이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.