나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12431 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설씨동 2층씨201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역' 남서측 인근에 소재하는 "두정역효성 해링턴플레이스" 근린생활시설씨동 제2층 제씨201호 로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장 및 두정역이 소재하는 등 일반 적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 제2층 제씨201호 로서, - 외벽: 외장석재 마감 등, - 내벽: 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

조사일 현재 근린생활시설(상호명:포인폴 댄스(Poin Pole Dance Studio))로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변으로 아스팔트 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (2017-09-01), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-7)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-01-23)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-01-23)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-01-23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도 보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12431 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설 씨동 2층 씨201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 596,000,000원

* 토지면적: 162.05㎡ (약 49.0평)

* 토지지분: 162.05㎡ (약 49.0평)

* 건물면적: 131.15㎡ (약 39.7평)

* 건물지분: 131.15㎡ (약 39.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 소재하며, '두정역' 남서측 인근에 위치한 '두정역효성 해링턴플레이스' 근린생활시설 씨동 제2층 제씨201호입니다.

* 주위환경: 본 건물의 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 두정역이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 단지 주변으로 아스팔트 포장된 도로가 소재하며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다.

* 제한상태: 「토지이용계획확인서」상 가축사육제한구역 및 철도 보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-09-24

* 확정일자: 2024-09-24

* 배당신고일자: 2025-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 말소 내역이 존재합니다.

* 말소기준권리인 천안시산림조합의 근저당권(420,000,000원) 및 천안시산림조합의 임의경매 개시 결정(401,132,755원)은 매각으로 말소될 예정입니다.

* 천안세무서장 및 천안시의 압류 내역도 매각으로 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '두정역' 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 주변에 아파트 단지와 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 현재 '포인폴 댄스(Poin Pole Dance Studio)'로 이용 중이며, 이는 교육, 서비스, 소매 등 다양한 업종의 잠재적 수요가 존재함을 시사합니다.

* 두정동 일대는 천안시의 주요 상업 및 주거 중심지로, 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 두정역을 중심으로 대중교통망이 잘 갖추어져 있으며, 단지 주변 도로 접근성 또한 우수하여 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상가에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 인근에 다수의 학교가 소재하여 자녀 교육 환경으로도 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 철도 보호지구에 해당하므로, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 현재까지의 조사 결과, 본 물건지 인근에 현저한 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 두정역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 함께 풍부한 배후수요, 편리한 교통망을 갖춘 근린생활시설입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 판단되며, 권리관계 또한 인수되는 권리 없이 대부분 말소될 예정으로 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다.

* 현재 운영 중인 업종을 유지하거나 업종 전환을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 상가: 두정역 역세권에 위치하여 미래가치 상승 및 꾸준한 임대 수익이 기대됩니다.

* 안정적인 수요: 배후에 대규모 아파트 단지가 존재하며, 주변 상권 활성화로 인한 수요 확보가 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 간편하며, 말소되는 권리가 많아 경매 진행이 순조로울 것으로 예상됩니다.

* 현재 이용 상태: 근린생활시설로서 현재 '폴 댄스 스튜디오'로 이용 중이며, 이는 해당 상권의 업종 다양성을 보여줍니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 596,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.