나이스옥션 법원경매 천안 2025타경721 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신방중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 내 5층 501호, 6층 601호, 7층 701호로서 (사용승인일 : 2003.12.24) 외벽 : 판넬 및 칼라유리 마감 등, 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 마사지점(상호:싸바이디태국전통마사지), 기호(2,3) : 휘트니스클럽(상호:필수굿휘트니스)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(또바트유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(또바트유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예스유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경721 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 5층 501호

용도: 근린상가

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 61.21㎡ (약 18.52평)

토지지분: 61.2137㎡ (약 18.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물지분: 132㎡ (약 39.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 씨.앤.알타워

사용승인일: 2003년 12월 24일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 5층 501호

외벽: 판넬 및 칼라유리 마감 등

내벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시창호 등

주요 용도: 운동시설, 제1.2종 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신방중학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

각종 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 대중교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지 형상은 사다리형이며, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측 약 20미터, 서측 약 10미터, 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

도시지역 (천안도시지역)

제2종일반주거지역

소로1류 (폭 10m~12m) (접합)

소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

가축사육제한구역

상대보호구역 (또바트유치원, 천안신방중학교)

절대보호구역 (또바트유치원, 예스유치원)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2015년 7월 30일 접수된 천안중앙신용협동조합의 근저당권 (을19)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가등기, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만 실제 점유 사용 중인 임차인이 있는지 여부와 그 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용은 반드시 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 업종

본 물건(501호)은 현재 ‘싸바이디태국전통마사지’로 이용 중입니다.

건물의 다른 호실(6층 601호, 7층 701호)은 ‘필수굿휘트니스’로 이용 중입니다.

건물 전체적으로는 운동시설 및 제1, 2종 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 환경

대규모 아파트 단지가 인접하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

근린생활시설이 혼재되어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

학교가 인접하여 학생 및 교직원 대상의 업종 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 천안신방중학교, 또바트유치원, 예스유치원 등 인접.

상업시설: 주변 대규모 아파트 단지 내 및 인근 상가 이용 가능.

교통시설: 인근 버스승강장 이용.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 고려해야 할 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 채무 규모가 크다는 것을 의미하며, 다른 담보 물건의 처리 결과가 경매 절차에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 개발 제한 (보호구역)

인접한 학교 및 유치원으로 인해 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 특정 업종(유흥, 유해업소 등)의 신규 입점 및 허가가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동에 소재한 씨.앤.알타워 내 상가(5층 501호)로, 주변 대단지 아파트와 학교 등 안정적인 배후 수요를 확보한 지역에 위치합니다.

2003년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 건물이며, 현재 마사지점 및 휘트니스 클럽 등으로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 상업시설 이용이 가능하나, 인접 학교 및 유치원으로 인한 보호구역 지정 사항은 확인이 필요합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 지역 내 상업 수요를 바탕으로 한 중립적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 인근 주거 지역 밀집으로 꾸준한 수요가 기대됩니다.

우수한 접근성: 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

다목적 활용 가능성: 현행 용도(운동시설, 근린생활시설) 외에 제2종일반주거지역 내에서 허용되는 다양한 상업 용도로의 전환 가능성이 있습니다.

명도 리스크 관리: 임대 관계 미상이나, 인수 보증금 부담이 없어 명도 절차 진행 시 비교적 명확한 대응이 가능할 것으로 예상됩니다 (단, 임차인과의 협의는 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 낙찰가율 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.