나이스옥션 법원경매 천안 2025타경707 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 62-53 신방메디컬센터 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '천안신방중학교' 북동측 인근에 위치하는 '신방메디컬센터'내의 근린생활시설[(1)1층 104호, (2)1층 105]호로서, 주변은 아파트단지, 일반음식점 등 근린생활시설, 상업용 건물 등이 밀집되어 있는 지역으로 제반 주변 환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인접한 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건 은 무난함.

건물의 구조

▶ 일반철골구조, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 (사용승인일 : 2014.02.21) 외벽 : 외장석재붙임, 복합판넬, 강화유리 등 마감 내벽 : 내부 인테리어, 몰탈 위 페인트, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기준시점 현재, 기호(1,2) 공히, 벽체 구분없이 미용실로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 완경사 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선, 서측 및 북측으로 왕복2차선인 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 62-53번지) 도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-478) (접합)가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안 신방중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2, 67-9번지) 도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-478)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(세화유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방 중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문조사 내용 등을 참고로 함. ② (1)104호,(2)105호 공히, 벽체 구분없이 미용실(White rabbit hair salon)로 이용중임.

물건 비고

- 104호, 105호 벽체 구분없이 미용실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경707 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 62-53 신방메디컬센터 1층104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 616,000,000원

* 토지면적: 69.32㎡ (약 20.97평)

* 토지지분: 69.3154㎡ (약 20.97평)

* 건물면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

* 건물지분: 116㎡ (약 35.09평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '천안신방중학교' 북동측 인근에 위치한 '신방메디컬센터' 내 근린생활시설 1층 104호에 해당합니다. 주변은 아파트단지, 일반음식점 등 근린생활시설, 상업용 건물 등이 밀집되어 있어 제반 주변 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인접한 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 건물구조: 본 건물은 일반철골구조, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물로, 2014년 2월 21일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 외장석재붙임, 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어, 몰탈 위 페인트, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 학교보호구역(천안신방중학교, 세화유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2014년 3월 7일 접수된 을1 근저당권 (천안축산업협동조합, 채권액 214,500,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김용주

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-27

* 확정일자: 2019-06-27

* 배당신고일자: 2025-12-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 기타 권리 분석: 집합건물 등기부 요약상 갑11 (공유자전원지분전부이전), 을4 (근저당권), 갑21 (가압류), 갑23 (가압류), 갑25 (강제경매) 등 모든 권리는 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 364,563,695원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신방동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 상업용 건물이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

* 업종 현황: 현재 104호와 105호는 벽체 구분 없이 'White rabbit hair salon'이라는 상호로 미용실로 이용 중입니다. 이는 해당 상권에서 미용업이 영업 가능하며, 실제 운영되고 있음을 보여줍니다.

* 건물 용도: 본 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 노유자시설 등의 용도도 허용됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 천안신방중학교, 세화유치원이 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경 및 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태: 현재 104호와 105호가 벽체 구분 없이 하나의 미용실로 통합 운영되고 있습니다. 향후 원상복구 또는 다른 용도로의 변경 시, 추가적인 공사 비용이나 시간, 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 학교보호구역: 본건은 학교보호구역 내에 위치하여, 법령에 따라 일부 업종의 입점이 제한될 수 있습니다. (현재 미용실 용도는 제한 사항이 없습니다.)

* 임차인 배당: 임차인 김용주 씨는 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당신고일자(2025-12-19)를 고려할 때, 실제 배당 진행 과정에서 일부 변동 가능성을 최종 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 천안시 동남구 신방동에 위치한 신방메디컬센터 내 근린상가로, 아파트 단지 및 상업시설이 밀집한 지역의 특성상 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물은 2014년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 시설의 노후화가 심하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 경매 물건으로서 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들은 소멸되어 권리관계가 명확하고 안전한 편입니다.

* 현재 104호와 105호가 벽체 구분 없이 하나의 미용실로 이용되고 있어, 향후 내부 구조 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 다수의 아파트 단지로부터 오는 풍부한 배후 수요는 상가 운영에 있어 안정적인 기반이 될 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 진출입 및 주정차가 용이하고, 가까운 거리에 시내버스정류장이 있어 고객 접근성이 뛰어납니다.

* 상가 건물 시너지: 신방메디컬센터 내 위치하여, 다른 상가나 병원 등과 함께 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 616,000,000원

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제시된 정보만으로는 제한적입니다.

* 통상적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 이는 주변 시세, 상권의 현재 및 미래 가치, 경쟁 물건의 현황, 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인하고, 최근 실거래가 및 주변 상가 시세, 공실률 등을 면밀히 조사하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.